CONDOMÍNIO, SIM. CLUBE, NÃO!

PARA EVITAR ABUSOS E CONFLITOS, É PRECISO ESTABELECER REGRAS CLARAS, MEDIAR OS CONFLITOS E, SE NECESSÁRIO, APLICAR PUNIÇÕES

Não resta a menor dúvida. Onde moram muitas pessoas, diversos são os hábitos, estilos de vida e preferências. Como harmonizar essa convivência em condomínios, principalmente os de grande porte, repletos de áreas e equipamentos de uso comum? Queixas por som alto, utilização incorreta de churrasqueira, salão de festas, piscina e academia, disputa por alguns centímetros nas vagas da garagem, horário para execução de obras… Tudo isso é fonte de ruído entre vizinhos. A pandemia de Covid-19 veio ainda acrescentar – ou apenas agravar – outras questões, como regras para a circulação interna de entregadores, sapatos da família largados nos corredores e portas das unidades e as denúncias pelo não uso de máscaras de proteção contra o vírus, até mesmo em ambientes fechados, como os elevadores.

A vida condominial exige o cumprimento de alguns deveres por parte dos condôminos e moradores, como o importante dever de convivência, algo intrínseco quanto optamos em viver gregariamente num condomínio. Nosso Código Civil já impõe, em vários dispositivos, o dever de o condômino usar as partes comuns, e até mesmo sua unidade autônoma, de modo a não prejudicar o sossego dos demais compossuidores, norma obrigacional também presente nas regras de direito de vizinhança consolidadas no mesmo diploma. Dessa forma, recomendamos que a administração obtenha regulamento interno muito bem elaborado, que contemple de forma clara, objetiva e juridicamente bem direcionada todas as regras de convivência e uso das partes comuns e das unidades, estabelecendo os procedimentos de punições em caso de desobediência”, avalia Marcelo Borges, advogado da área imobiliária e condominial e diretor de grande administradora de condomínios do Rio.

Também diretor jurídico de condomínios da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), ele dá os caminhos de como chegar a um estatuto eficiente. “Por ser um espaço coletivo, é sempre importante uma discussão interna das regras, democratizando a participação de todos os condôminos”. A assessoria na elaboração de um estatuto interno eficaz é fundamental para que e o condomínio tenha uma ferramenta robusta e firme nos seus propósitos, delegando à administração o papel de fazer cumprir seus mandamentos em nome da tranquilidade coletiva”, afirmou, lembrando que, nos casos de abusos reiterados, é possível enquadrar o morador como de ‘comportamento antissocial’, momento no qual a punição, pela lei civil, será mais severa.

No entanto, especialistas no tema apontam que o cenário ideal é que os vizinhos conversem e resolvam entre si as questões. A pandemia da Covid-19, em curso desde março de 2020, complicou essa convivência, com as pessoas ficando mais tempo em casa, muitas das vezes desempenhando atividades profissionais. Nesses casos, é possível, por exemplo, apelar para o bom senso de um vizinho que estiver fazendo obra, informando que, em determinados dia e horário, participará de uma reunião importante. Assim, a mediação de conflitos deve ser realizada de forma pontual, caso a caso. E a atuação do síndico está em estimular que as pessoas dialoguem com um grau de civilidade adequada e um ter compreensão com o outro. Diante da reincidência nos deslizes, os síndicos podem emitir circulares para os moradores, reforçando as regras, para conscientizar o coletivo.

Em casos graves, sem possibilidade de composição, multas e sanções podem ser aplicadas, mas sem cometer abusos ou desobediências às convenções de condomínios e decisões das assembleias. Procurar a Justiça também é um caminho possível, mas é preciso, primeiro, esgotar todas as possibilidades de composição. E ter a consciência de que processos costumam ser demorados, custam dinheiro e não garantem que a decisão será favorável ao autor da ação. Neste sentido, é preciso lembrar que, quando da instrução do processo, é preciso provar a alegação de que o vizinho está, de fato, fazendo algo errado. Denúncias de som alto numa festa, por exemplo, exigem a comprovação, por meio de perícia técnica, de que o barulho, no momento do evento, está mais alto do que o permitido pela legislação para aquele horário, o que varia de acordo com a cidade. Durma-se com um barulho desses…

Mas e a pandemia de Covid-19, que citamos no início da matéria? “O maior convívio contribuiu para um aumento considerável nos conflitos e reclamações nos condomínios, pois situações que ocorriam aos finais de semana passaram a ser constatadas quase todos os dias. Alguns dados apontam aumento de cerca de 40% nas reclamações de conflitos, brigas e desavenças no ambiente condominial, desafiando as administrações na tomada de medidas punitivas. Por certo, algumas questões são íntimas entre vizinhos, não tendo o síndico o papel jurídico de solucionar o problema, podendo agir apenas como mediador numa tentativa de aproximar as partes. Mas, em certos atos, a administração deve agir com os instrumentos dispostos nos estatutos internos, a fim de restabelecer o equilíbrio nas relações. E observar o eventual enquadramento de conduta antissocial, se servindo dos instrumentos previstos na legislação”, conclui Marcelo Borges.