A importância das assembleias condominiais
Especialista esclarece pontos importantes dessa atividade primordial nos condomínios
Todo condomínio é como um organismo vivo, e para que este possa funcionar sem problemas, é preciso que todas as partes estejam em harmonia. Mas, como um espaço que possui pessoas com diferentes crenças, gostos e peculiaridades, pode operar de maneira otimizada? É para isso que existem as assembleias, e assim como o trabalho efetuado pelo síndico ao longo dos anos, estes encontros estão se aprimorando e superando o estigma que, um dia, já carregaram.
Conversamos com o especialista em Direito Condominial, professor e autor do livro “Gestão Condominial Eficiente”, o advogado Fabio Barletta e ele nos trouxe ricas informações a respeito das assembleias e de como elas variam de condomínio para condomínio, afinal, cada um possui realidades distintas, sendo mais conveniente que cada edificação minudencie o tema da convenção, conforme suas particularidades.
Como diz o ditado popular, é impossível “agradar gregos e troianos”, mas o que é possível de ser feito no ambiente condominial, é conferir aqueles que estão aptos a terem voz nesses encontros. Barletta comenta que a convocação é feita de forma integral, ou seja, todos os condôminos devem ser chamados para a assembleia, porém, para exercer o direito de voto, estes precisam estar em dia com os pagamentos das taxas condominiais, o que significa “que o inadimplente não pode votar nas assembleias”, disse.
Em seguida, ele esclarece um fato que muitos podem não saber: a não obrigatoriedade da presença do síndico durante o processo. Já que um presidente será escolhido, o advogado disse que “não é imprescindível ter um síndico durante sua execução”, e completou com as medidas necessárias para que grandes problemas possam não possam ocorrer ou sejam evitados desde o começo.
“Tudo estaria resolvido, se os condôminos mantivessem uma postura condizente com a vida em coletividade, deixassem o ego de lado e estivessem abertos para um diálogo respeitoso, restringindo seus argumentos e contra-argumentos aos assuntos postos em discussão. Mas sabemos que essa não é a realidade em muitos condomínios, e caso se verifiquem excessos, deve-se intervir imediatamente, inclusive caçando a palavra, se necessário, objetivando conter eventuais animosidades. Sempre que possível, deve-se manter um tom conciliador, dirimindo os conflitos e gerando uma harmonia no ambiente”.
Outro ponto de importância, foi a necessidade de aperfeiçoar e, consequentemente, acelerar esses encontros legais. Por isso, Barletta apontou duas tarefas simples que o síndico pode fazer como forma de prevenir que as assembleias se alonguem de maneira desnecessária, e você as confere a seguir:
1. Abrir canais para que os condôminos opinem sobre quais assuntos lhe apresentam mais relevantes, somado a uma pauta clara, concisa, objetiva, sem dubiedades e de fácil compreensão são medidas que tornam as reuniões mais produtivas, gerando um maior interesse em sua participação;
2. A disponibilização prévia de materiais e informações adicionais, relacionados aos itens de deliberação, também é capaz de gerar uma discussão mais assertiva, oportunizando aos condôminos o conhecimento prévio de todos os detalhes daquilo que será deliberado, minimizando possíveis discussões.
Liturgia de uma assembleia
Essas medidas buscam objetivar a democratização das decisões, mas que isso aconteça, o síndico precisa se mostrar proativo e estimular a participação dos condôminos, demostrando a relevância do debate e da discussão antes da tomada de qualquer decisão, e caso alguém demonstre alguma impaciência a respeito de um assunto que ainda não foi abordado, não se preocupe, porque não existe uma hierarquia de temas, apenas o tipo de assembleia a ser realizada.
“Não existe uma hierarquia entre os assuntos, mas sim, uma sequência lógica de discussão e deliberação quando se tratar de assuntos interligados, em que um impacta diretamente naquele que lhe é subsequente. O que temos, todavia, são assuntos diversos a depender do tipo de assembleia a ser realizada. A assembleia ordinária, possui uma periodicidade mínima, isto é, deve ser realizada anualmente, e uma pauta mínima trazida pelo Código Civil. As assembleias extraordinárias, por sua vez, podem ser realizadas sempre que questões relevantes para o condomínio tiverem de ser discutidas. Não há, portanto, uma pauta predeterminada por lei”, completou.
E não pense que as assembleias são locais exclusivos para condôminos, porque a presença de pessoas de fora, em alguns momentos, é aconselhável, especialmente quando assuntos de ordem técnica ou dotados de grande complexidade são abordados.
Contar com especialistas como advogados e engenheiros para opinarem a respeito desses temas, inclusive, pode evitar que decisões extremamente equivocadas sejam tomadas, ou seja, ter profissionais que darão um embasamento técnico é, de certa forma, uma forma de prevenção, evitando problemas graves. A estrutura básica de uma assembleia é:
- Tudo se inicia pela verificação do quórum de instalação, que em primeira convocação será constituído por representantes de mais da metade das frações ideais. Atingido referido quórum estará aberta a assembleia;
- Em seguida passa-se à eleição do presidente da mesa, cuja função será a de conduzir os trabalhos. A escolha do presidente, salvo disposição em contrário na convenção, se dará pela maioria simples dos presentes;
- Antes da abertura das discussões, porém, cabe ao presidente da mesa nomear, entre os presentes, um secretário que o auxiliará na direção dos trabalhos e elaboração da ata. Compete ao secretário colher as assinaturas na lista/livro de presença, verificar se os condôminos presentes estão aptos a votar, bem como recolher eventuais procurações para, ao final, anexá-las à lista/ livro de presença;
- Prosseguindo, definido o presidente e seu secretário e verificadas as formalidades iniciais, proceder-se-á a leitura do edital de convocação, passando para a discussão e votação dos itens elencados na pauta do dia;
- Finalizada a votação, as deliberações serão transcritas na ata de assembleia e vincularão a todos os morados, inclusive os ausentes e dissidentes.