Garantias e manutenções prediais
Após a entrega do empreendimento pela construtora ou pela incorporadora ao primeiro gestor condominial, nesse exato momento iniciam-se os direitos e deveres da garantia, no caso específico, da disciplina “Engenharia”, durante os próximos cinco anos, independente da sindicatura instalada no decorrer desse tempo. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) comenta no texto da norma que está sendo elaborada, garantia de edificação, que as garantias que o incorporador ou construtor devem proporcionar aos proprietários de edificações quanto aos sistemas construtivos, componentes e equipamentos, relacionados à solidez e segurança, são definidas em leis no Brasil. No entanto, os itens não enquadrados em solidez e segurança, não tem prazos e condições definidas em leis ou regulamentos oficiais de órgãos do Poder Público.
Preste bem atenção! As condições de garantia estão vinculadas ao cumprimento irrestrito pelo proprietário de suas obrigações indicadas na ABNT NBR 5674 (Norma de Manutenção Predial Preventiva) e pelo manual de uso, operação e manutenção, que é de obrigação do construtor fornecer no momento da entrega do empreendimento. O uso incorreto e a deficiência ou ausência de manutenção podem acelerar a perda de desempenho e a deterioração dos sistemas construtivos, componentes e equipamentos das edificações. E, aqui lembramos, que a parir da entrada da Lei nº 8.078, “Código de defesa do consumidor”, decretada em 11 de setembro de 1990, em seu artigo 39, inciso VIII, determina que é proibido colocar no mercado qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas técnicas vigentes. Ou seja, a parir desse momento as normas técnicas passaram a ter obrigação de uso!
É imperativo afirmar que, na inobservância das normas técnicas, especificamente a de manutenção predial preventiva, o condomínio perderá as garantias. Além, do mau uso ou uso inadequado. A exemplo, a instalação de um local para churrasqueira, com todos os devidos aparatos, sem saber se a laje suportaria o acréscimo desse peso. Ou ainda, um exemplo muito atual, a instalação de envidraçamento em varandas, sem a devida permissão da construtora, digo, sem saber se a estrutura suportaria o acréscimo desse peso, ou a instalação de piso sobre piso.
Portanto, os empreendimentos depois de entregues, na fase de uso, operação e manutenção, não estão mais sob controle do construtor ou do incorporador. O controle agora, é do síndico!
Leonardo Medina é engenheiro e professor universitário, especialista em Engenharia Condominial, Patologia e Diagnóstico das Construções e de Estruturas de Concreto, Perícias de Engenharia e Ensaios não destrutivos em edificações.