Aumento da taxa condominial, sempre um lamento
Precisão nas contas, acuidade nas negociações e transparência na comunicação tornam mais fácil a tarefa de aprovar o reajuste da cota condominial
VINICIUS VALVERDE
Ninguém fica feliz com a notícia. Um dos problemas mais desgastantes para os síndicos é o debate que envolve reajuste da cota condominial. Há quem espere que o administrador faça milagres. Ou mesmo quem levante suspeitas sobre sua conduta. Há quem faça conta de centavos e tumultue a gestão. Por isso, alguns síndicos, por receio das reclamações, evitam o assunto, mesmo sendo vital para pagar salários, água, luz… Há síndico que se comporta como político profissional e promete reduzir a taxa na campanha. Ao ser eleito, ele erra ao cortar despesas, e daí vem a queda na qualidade dos serviços. Como o síndico pode se certificar de que é a inevitável hora de propor o reajuste? Como a questão deve ser apresentada aos condôminos? Quais explicações e alertas precisam ser dados?
“A cota condominial nada mais é que o rateio de todas as despesas de um condomínio entre suas unidades autônomas, o que garante a manutenção dos serviços. O Brasil passa por um período de inflação alta, o que podemos notar nos resultados obtidos em 2021 para os dois principais índices (IPCA e IGP-M), que tiveram taxas acima de dois dígitos. Essa alta inflação, que tanto impacta no consumo autônomo das famílias, também gera impactos nos condomínios, na compra de material de limpeza e elétrico, que sofrem reajustes. Além disso, anualmente temos os reajustes salariais dos funcionários que são acordados com os sindicatos, mas consideram o impacto da inflação. Por fim, temos o impacto nos serviços contratados. Resumindo, o condomínio sofre com todas essas variáveis, e isso se reflete no quanto cada condômino paga de cota condominial, pois condomínio é rateio de despesas”, explica Vinicius Valverde, síndico profissional.
Segundo nosso entrevistado, economista e mestre em logística com 12 anos de atuação em multinacionais e foco em redução de custos, o momento de tocar no assunto de reajuste da cota condominial, em geral, ocorre na assembleia geral ordinária, ou numa assembleia geral extraordinária, quando a saúde financeira do condomínio não permitir esperar a primeira. Nesses momentos, o síndico pode ter seu trabalho questionado ou valorizado. A forma de como os moradores vão perceber a proposta depende da postura do síndico e da segurança com que ele apresentará seus temas, principalmente o reajuste da cota condominial.
“O síndico deve ter atenção às contas do condomínio e é recomendável desenvolver seus próprios controles de despesas. Aqueles que conseguem elaborar controles confiáveis e análises da situação financeira do condomínio, não se limitando apenas aos controles das administradoras, terão muito mais conhecimento e previsões orçamentárias mais assertivas. Assim, poderão propor cotas condominiais condizentes com a realidade do condomínio. Esses controles permitem ao síndico dar mais transparência e segurança a seu trabalho e facilitam a compreensão sobre a necessidade do reajuste da cota condominial”, aponta Vinicius.
Obviamente, no momento de propor reajuste da cota condominial, o síndico deve informar aos moradores as medidas que foram tomadas durante seu mandato para que esse reajuste fosse o menor possível. Nesse contexto, falamos de ações como: renegociação de contratos, ações para economia de água e luz e realização de cotações para compra de materiais e contratação de serviços. Realizado todo esse trabalho e com base nos seus controles e análises financeiras, o síndico terá perfeitas condições de avaliar se o momento do temido reajuste da cota condominial chegou. Se essas ações forem tomadas e, ao final do mês, o condomínio ainda fechar negativo, é preciso falar sobre reajuste.
“O síndico que pretende ter sucesso na aprovação dessa medida deve mostrar conhecimento sobre as contas e sempre deixar claro aos condôminos que a aprovação do reajuste cabe à assembleia, mas que a não aprovação de uma proposta de reajuste muito bem embasada poderá impactar na manutenção dos serviços oferecidos. É importante ter em mente que produtos e serviços consumidos diariamente pelos moradores sofrem reajustes em todo o país, e não poderia ser nada diferente apenas naquele determinado condomínio”, finaliza Vinicius Valverde, da AMV Síndicos Profissionais.
Márcia Mendonça
Síndico atento, em tempo real
Síndica, CEO do Confiança Contábil e membra da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ, Márcia Mendonça também avalia o tema. “Sabemos que o inciso VIII do artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro diz que compete ao síndico ‘prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas’. Sendo assim, um síndico deve estar sempre preparado para as questões financeiras do condomínio e, em se tratando da parte que diz ‘e quando exigidas’, isso pode acontecer a qualquer momento, seja por um agravamento nas contas do condomínio pelo aumento de despesas extraordinárias ou por insuficiência de saldo para honrar os compromissos que, muitas das vezes, são inadiáveis. Ou, simplesmente, para esclarecer a dúvida de um condômino. Imagine, uma conta de água não paga no vencimento. No caso, já passados alguns dias, se mantenha a falta de pagamento; um corte poderá ser iminente, virando provavelmente um caos a vida em condomínio.”
Para a especialista, também contadora, ter o controle das contas vai além de uma prestação anual. Compreende um acompanhamento constante, minimamente mensal, até porque é o síndico quem autoriza o pagamento das despesas de um condomínio. E, para que elas sejam honradas, é preciso conhecê-las e ter caixa. “Caixa, eis a questão! Conhecemos vários tipos de condomínios, de gestões mais simples às mais complexas, mas é fato que um caixa saudável faz toda a diferença. E como obter o tão esperado equilíbrio financeiro? E receber na medida em que se precisa pagar? De imediato, é de extrema importância a previsão orçamentária bem elaborada, não deixando de contemplar ou incluir as despesas essenciais para a vida do condomínio. Além de programar os aumentos dentro da realidade de seus possíveis ajustes, quer seja de convenções coletivas de trabalho a índices de reajustes de contrato, pois não há uma única fonte de aumento para todas as despesas. Devemos nos lembrar disto!”, alerta.
Porém, quando há um desencaixe financeiro, ou seja, as receitas não comportam as despesas empenhadas, é momento de parar, analisar e verificar onde está o gargalo, pois quanto mais o tempo passa, maior se torna o problema e mais difícil ainda alcançar uma solução. Fato é que, ao ver um caixa sendo consumido, se exaurindo pelo desequilíbrio entre receita e despesa, está mais do que na hora de propor uma assembleia para tomada de decisão, pois qualquer mudança na previsão orçamentária é matéria assemblear. Seja para uma nova votação de orçamento ou cota extra, a tão indesejada.
“O síndico deve apresentar a questão aos condôminos através de números claros, sempre de forma transparente, analítica e nunca genérica. Trazendo à massa condominial a escala dos acontecimentos, ou seja, como os fatos foram evoluindo, pois só assim será possível uma melhor compreensão do cenário e possível decisão. A hipossuficiência de caixa deve ser demonstrada na sua origem; o que causou a escassez de dinheiro, e sempre em uma assembleia agendada para este fim, de forma que as decisões sejam registradas dentro da legalidade e, assim, se cumpra o que for decidido”, pondera Márcia Mendonça.
Verdade acima de tudo. Segundo a especialista, as explicações a serem dadas devem traduzir a verdadeira origem dos problemas e, para isso, devem ser apuradas uma a uma. Exemplo: se o condomínio não tem caixa e a causa é a inadimplência, que os relatórios apontem isso, seja no comparativo ou percentual de evolução, e, na medida do possível, quais foram as ações tomadas na cobrança de inadimplentes. Se o condomínio arrecadou menos por conta de uma previsão não bem elaborada, que os ajustes sejam apresentados para votação e tragam o maior equilíbrio nas contas, eliminando os possíveis erros para os próximos anos. Se o desajuste se deu por obras emergenciais, que sejam demonstradas quais obras e quais os custos das mesmas, sempre com a maior transparência.
“Lembrando que é sempre importante o condomínio manter seu Fundo de Reserva guardado para emergências como essas, pois a falta dele pode trazer imprevistos nas finanças. E tomar cuidado com a prática de descontos em cotas condominiais, por poder ser ilegítima e trazer defasagem de caixa, pois cota é rateio de despesa e não há mágica quando o desconto é inserido na forma de arrecadação. Outro ponto a ser observado seria a elaboração de uma previsão orçamentária em que não só englobe todas as despesas, mas que as tragam em seus valores reais, sem a famosa ‘gordura’, enxugando despesas que são supérfluas, tornando a cota condominial algo não pesado de ser honrado, ajudando no controle da inadimplência e fazendo com que a cobrança aconteça de forma justa dentro do seu período de arrecadação”, conclui.