DICAS PARA O SERVIÇO NÃO DAR TRABALHO...
ALGUMAS REGRAS DE OURO SÃO FUNDAMENTAIS NA HORA DE CONTRATAR SERVIÇOS
Osetor condominial precisa se aprimorar, não pode mais ser amador. O síndico, mesmo sendo orgânico, isto é, um morador do condomínio, tem que se profissionalizar. “Isso não é mais uma opção, mas uma necessidade.” A sentença é de Francisco Nazareth, contador há 34 anos, e com duas décadas de atividade como advogado condominial. E poucos aspectos do cotidiano dos síndicos merecem tanta atenção e exigem tamanho auxílio especializado, como a celebração de contratos para a prestação de serviços. Se eles podem ser muitos, e de diversas naturezas, quase infinitos podem ser os problemas deles decorrentes.
O setor condominial precisa se aprimorar, não pode mais ser amador. O síndico, mesmo sendo orgânico, isto é, um morador do condomínio, tem que se profissionalizar. “Isso não é mais uma opção, mas uma necessidade.” A sentença é de Francisco Nazareth, contador há 34 anos, e com duas décadas de atividade como advogado condominial. E poucos aspectos do cotidiano dos síndicos merecem tanta atenção e exigem tamanho auxílio especializado, como a celebração de contratos para a prestação de serviços. Se eles podem ser muitos, e de diversas naturezas, quase infinitos podem ser os problemas deles decorrentes. Afinal, diga você aí. Quem nunca passou por uma decepção, ou mesmo uma dor de cabeça mais grave, até mesmo levando para a Justiça a discordância com empresas, por conta de uma simples obra em casa, que tenha sido mal “executada ou estourado o prazo de execução e o orçamento previsto? Agora, imagine esse cenário multiplicado pela complexidade inerente aos condomínios, no que diz respeito ao volume e tamanho das demandas por serviços, bem como a necessidade da prestação clara de contas… Daí surge logo a pergunta inicial: como se precaver de problemas na hora de contratar serviços para o seu condomínio?
“A falta de uma assessoria é o maior dos pecados que um síndico pode cometer”. Tudo começa por uma assistência contábil e jurídica. Se tiver isso, os riscos serão mínimos. Hoje, os condomínios são quase empresas, com todos os direitos e obrigações de uma PJ. Mas são administrados, na maioria das vezes, por leigos. Esse síndico vai contratar e fazer besteira. Ele não tem a expertise de gestor, mas atua como um. Sem conhecimento, poderá, por exemplo, contratar uma empresa para fazer a manutenção da fachada do prédio, com um orçamento de R$ 200 mil, pelo Microempreendedor individual. Uma boa assessoria lhe diria que, assim, não dá para contratar. “Pelo MEI, o limite para emissão de nota é de R$ 86 mil”. “Ou seja, um contrato pode ocultar uma série de riscos contábeis e trabalhistas, que podem trazer prejuízos ao condomínio”, avalia Francisco.
Síndico profissional, membro das comissões de Direito Condominial da Associação Brasileira de Advogados do Rio (ABA-RJ), de Contabilidade Condominial do Conselho Regional de Contabilidade do Estado (CRC-RJ) e de Direito Imobiliário da OAB Niterói e São Gonçalo, nosso entrevistado é também sócio de administradora de condomínios e empresa de terceirização, além de titular de escritório de advocacia e membro ABA Direito Imobiliário Nacional. Tamanha experiência por certo o credencia a analisar o mercado e prever o futuro. “Uma inovação que já está em pauta, inclusive com projeto para alteração no Código Civil, é a permissão para o auxílio de um conselho fiscal profissional nos condomínios, estabelecendo uma espécie de auditoria permanente, como mais um elemento para a segurança na administração”, pontua.
E muitos são os serviços contratados por condomínios, dos mais diferentes portes. Trabalho de administração, contabilidade condominial (com geração de boletos, pagamentos de água e luz), plano de manutenção de extintores e para-raios, portões, antenas e interfones. Recentemente, até mesmo pela questão da segurança, cresceu a demanda por instalação e, claro, manutenção de sistemas de controle de vigilância eletrônica. Somam-se a todos esses os elevadores, toda a parte elétrica e predial, fornecedores de material de limpeza e até mesmo de assessoria jurídica, feita por advogados. Também já é verificado um aumento nas contratações de um técnico para gerir o compliance dos condomínios – uma moderna aposta na governança, em alta no setor público.
Diante de tantas necessidades, como realizar uma pesquisa eficiente? “Uma boa dica é fazer o que já fizemos em Niterói. Há cerca de cinco anos criamos um grupo com 263 síndicos da cidade, onde compartilhamos informações a partir das nossas experiências. Listamos e avaliamos as empresas que conhecemos, se nós a indicamos ou não. Criamos um coletivo de síndicos, um associativo dos condomínios. Os gestores precisam se unir, criar metodologias. O grupo de Whatsapp foi apenas o primeiro passo. Nós pensamos em avançar, até para criar uma espécie de selo de qualidade, para reconhecer os bons prestadores de serviços”, adianta Francisco Nazareth.
Na hora de fechar os contratos, alguns cuidados são básicos. Primeiro, é preciso observar o prazo contratual, o valor a ser cobrado e acessório, como taxa mensal. “Repito: nenhum contrato deve ser assinado sem análise jurídica prévia. Já vi casos de empresas serem contratadas para grandes obras sem terem capital social, funcionários, sede organizada… Sem oferecerem qualquer garantia. Recomendo ainda observar os preços apresentados e sempre checar os orçamentos muito abaixo dos concorrentes. Peça para que a empresa abra os seus valores, veja como elaborou seu custo e chegou ao preço final tão mais baixo. Ela pode ter omitido custos, que então serão descontados na qualidade do serviço, ou cobrados mais à frente”, explica.
Contra os tradicionais atrasos, uma dica fundamental. “É importante investir num assessor técnico para acompanhar a execução de obras. Ter auxílio de um engenheiro do condomínio para fiscalizar o engenheiro da obra. Isso não é gasto, e sim segurança. A ação preventiva é sempre mais barata do que deixar para agir depois, por exemplo, na Justiça.” E, se essa for a única saída, segue a dica final de Francisco Nazareth. “Se os cuidados não foram tomados e, infelizmente, tudo deu errado, não siga no erro quando apelar à esfera judicial”. Na mesma hora, o condomínio deve contratar um advogado condominialista. Só este profissional terá o conhecimento, o saber específico de que um condomínio precisa e merece. O síndico precisa entender que o condomínio não é a extensão da sua casa, no conceito de gestão. Deve ser tratado como uma empresa, de forma estrutural, com a máxima responsabilidade.