Como e o porquê da arbitragem na gestão condominial
Inicialmente se faz necessário explicar o que significa “Arbitragem”. A Arbitragem tem previsão legal na Lei de Arbitragem – Lei 9.307/1996 de que poderá ser utilizada na composição dos conflitos no âmbito dos condomínios, auxiliando na gestão, conforme previsto também no NCPC – Lei n° 13.105/2015, Art 3°, § 1º.
Também é oportuno esclarecer o que significa “heterocomposição”: consiste na contratação de uma terceira pessoa qualificada em relação ao tema que será abordado no conflito com o objetivo de tentar dirimi-lo.
Aqui se faz uma observação, pois temos dois tipos de métodos extrajudiciais adequados para a solução dos embates: são os meios “Autocompositivos” e “Heterocompositivos”. No método “Autocompositivo”, deparamo-nos com a Mediação, a Conciliação e a Negociação, previstos no NCPC – Lei n° 13.105/2015. § 3º. Por sua vez, no método da “heterocomposição”, temos a Arbitragem.
Importante destacar que existem variados tipos de conflitos nos condomínios, tais como: infiltração, assembleias, crianças, animais de estimação, garagem, inadimplência, assédio moral, obras, contratos, brigas, outros, sendo que o barulho é considerado o campeão dos problemas.
Temos como cultura de que devemos terceirizar a solução dos nossos problemas, e que tudo deverá ser levado ao Poder Judiciário, cabendo a decisão a um juiz togado
Muitos desconhecem a Arbitragem como ferramenta a ser utilizada pelo síndico e os benefícios que essa pode trazer para facilitar a sua gestão.
Na Arbitragem teremos a figura do “árbitro”, que é um terceiro, especialista na matéria controvertida, capaz, de confiança das partes, sendo que ele exercerá a atividade como a de um juiz togado, analisando todas as provas que lhe forem apresentadas, inclusive periciais, e que por meio da sentença arbitral determinará o fim quanto ao desentendimento. Importante frisar que da decisão Arbitral não caberá recurso, conforme previsão na Lei de Arbitragem.
Caso os envolvidos não decidam quanto ao prazo em que a sentença deverá ser prolatada, prevalecerá então o prazo conforme mencionado na Lei de Arbitragem, ou seja, a sentença deverá ser informada em até seis meses, demonstrando assim a celeridade quanto à sua solução (em comparação com a judicialização do conflito).
A Arbitragem poderá ocorrer através de Árbitro Ad hoc ou por uma Câmara de Arbitragem.
Ressalta-se quanto às vantagens em relação aos outros métodos para a resolução dos mais variados desentendimentos condominiais:
- É célere, diferente do processo judicial, que leva anos para a sua conclusão;
- O Árbitro é um julgador especialista, dando maior segurança quanto à decisão proferida;
- É confidencial por convenção das partes, diverso do processo judicial em que, geralmente, todos os seus atos são públicos;
- A sentença arbitral é definitiva, como já anteriormente mencionado, não cabendo recurso, e é executiva às partes envolvidas no conflito;
- É informal, tendo em vista que caberá às partes definirem as etapas do procedimento.
E então, vamos nos empoderar utilizando da Arbitragem como ferramenta auxiliar na resolução dos conflitos condominiais?
Wania Baeta é advogada especialista em Direito Condominial e Gestão de Conflitos, mediadora, árbitra, palestrante e professora.