Convenção x Regimento Interno

Q

uando uma construtora decide investir na construção de um condomínio edilício, ela terá que seguir alguns passos até estar tudo finalizado. Quem irá investir, quantos prédios serão, se terá área de lazer e a produção de um conglomerado de documentos necessários. A criação da convenção condominial e do regimento interno fazem parte destes documentos. 

Ambos os documentos são importantíssimos para a constituição do condomínio, apesar de serem diferentes algumas pessoas ainda os confundem, pois são documentos que ditam as normas e acordos coletivos, boa convivência e bom funcionamento do condomínio, a convenção e o regimento interno, em síntese, se completam.

 Mas o que é o Regimento Interno e a Convenção? O advogado Henrique Castro, especialista em direito condominial explica. 

“O regimento interno é um conjunto de normas internas específicas que detalha as obrigações e direitos dos moradores regulando aspectos como, o uso das áreas comuns, horários permitidos para a realização de atividades, regras de convivência e normas de segurança. 

A convenção, por sua vez, é um documento legal que estabelece as normas gerais do condomínio e define direitos e deveres dos condôminos, assim como as regras para a administração do condomínio. 

A convenção é elaborada no momento da constituição do condomínio e deve ser registrada em cartório” A Convenção e o Regimento Interno são documentos que os condôminos devem seguir à risca, caso contrário existem punições para ações que vão contra as normas previstas, por isso o síndico e os moradores devem possuir total conhecimento sobre o que está escrito naqueles  documentos. Henrique conta sobre o assunto:

“Caso um condômino descumpra as diretrizes estabelecidas na Convenção condominial (art. 1334, IV CC), estará sujeito a aplicação de multas como penalidade. É importante ressaltar que a aplicação de multas deve estar prevista de forma clara e específica na convenção” 

Mas e se um visitante descumprir alguma regra que for passível de multa? Jamile Mascarenhas, advogada imobiliária, responde: 

“Qualquer pessoa que esteja visitando ou morando em um condomínio, estará automaticamente aderindo às regras já existentes, e será o condômino responsável pelas pessoas que ele estará trazendo para dentro do condomínio. Se um visitante, parente ou amigo do morador estiver visitando o condomínio, quem será multado será o condômino!” 

Uma diferença que deve ser destacada é que, a Convenção deve ser feita pela construtora juntamente com um advogado especializado sendo legalizado perante a lei se tornando assim, um documento público. Já o Regimento Interno, é um documento feito pela construtora, o advogado especializado e os primeiros condôminos. Para alterar algum ponto da Convenção, é necessário ter um quorum de 2/3 dos condôminos presentes, já o Regimento Interno só precisa de quórum mínimo para ser alterado.

Como vários documentos antigos possuem normas obsoletas, a Convenção também possui normas que devem ser atualizadas, mas para isso, a assembleia deve ter um número mínimo de pessoas, como já dito. Perguntada sobre o assunto, Jamile lista alguns pontos críticos que devem ser atualizados na Convenção:

• Locação de apartamentos por curtíssima temporada (proibição e aprovação); 
• Adequação da possibilidade de eleger um síndico profissional;
• Medidas que visem o combate a preconceitos; 
• Medidas de combate a todos os tipos de agressão, seja a animais ou a seres humanos; 
• Avaliação do interstício entre uma assembleia a outra; 
• Vacância dos membros da administração caso o síndico e subsíndico fiquem impossibilitados; 
• Responsabilidade socioambiental; 
• Adotar critérios objetivos para a contratação de prestadores de serviço.