A REGRA É CLARA! E PRECISA ESTAR ATUALIZADA
COMO LIDAR COM QUEM NÃO SEGUE AS NORMAS DO CONDOMÍNIO? E SE ELAS ESTIVEREM DESATUALIZADAS?
Quase todo mundo já enfrentou conflitos com as regras do condomínio onde mora. Nos últimos 18 meses, no entanto, tais episódios se tornaram mais frequentes, e alguns deles mais graves. “Desde março de 2020, com o surgimento da Covid-19, vivemos um momento desafiador, e muitos são os debates sobre as normas internas e as relações conflituosas ocorridas nos condomínios, sendo as mais comuns: excesso de barulhos; obras em horários inadequados; e o descumprimento dos protocolos relacionados à biossegurança para enfrentamento da pandemia, como o uso de máscaras e aglomerações nas áreas comuns”, aponta Cirelle Monaco de Souza, advogada condominialista e filósofa.
Segundo a especialista, sócia-fundadora da Monaco Sociedade Individual de Advocacia, diante dessas situações, e quaisquer outras que possam vir a quebrar o equilíbrio que se espera nas relações internas do condomínio, a ação do gestor deve, inicialmente, pautar- -se na aplicação das regras previstas na convenção e no regimento interno vigentes, mesmo que entenda que estes estejam desatualizados pelo tempo de sua constituição ou pelas alterações ocorridas nas normas legais relacionadas à matéria, além do fato de que a legislação que regulamenta os condomínios possui mais de cinco décadas (Lei nº 4591/64).
“Independentemente do grau da infração cometida, sempre é recomendável procurar corrigir a situação por meio de um diálogo franco e respeitoso entre o síndico e o infrator, de preferência mediado pelo conselho consultivo do condomínio. Muitas vezes a falha decorre de desconhecimento ou interpretação equivocada das regras. Sendo infrutífera a tentativa, a aplicação da medida coercitiva deve seguir os parâmetros da convenção e do regimento interno, e, subsidiariamente, as normas legais em vigor no caso de lacunas normativas nos dois instrumentos. É essencial uma comunicação ativa para proporcionar o contraditório e a ampla defesa do infrator, e, a depender da complexidade do caso, procurar um profissional de Direito especialista em legislação de condomínios”, afirma.
Como forma de prevenir conflitos, é recomendável que o gestor condominial divulgue periodicamente as normas de conduta estabelecidas pela convenção ou regimento, bem como outras orientações, como é o caso da Covid-19, que impactou as relações sociais e exigiu novas abordagens e ações na convivência pessoal, como a realização de assembleias virtuais. Portanto, destaca Cirelle, recomenda-se, nas situações cabíveis, a atualização das normas, recorrendo ao apoio e orientação técnico-profissional de um advogado condominialista. Assim, serão garantidos zelo, cooperação e eficiência no cumprimento das normas internas para uma convivência harmônica no condomínio.
E aqui, cabe mais uma explicação. “De forma didática, podemos dizer que a convenção é a norma guarda-chuva, ou seja, é a norma geral interna que trata da composição, destinação das áreas de uso privativo, das áreas de uso comum, da administração, bem como das assembleias gerais e quórum para deliberações. Por outro lado, o regimento interno é o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que, de alguma forma, circulam por suas dependências. Ou seja, apontam as regras mínimas disciplinadoras da conduta dos condôminos, compossuidores no espaço condominial (área comum e unidades autônomas), em sintonia com a convenção”, aponta Cirelle.
Para concluir, ela chama a atenção para a importância de se avaliar a necessidade de atualização da convenção e do regimento interno: “Sabidamente, o condomínio é um microssistema social, um espaço onde nos deparamos com a complexidade dos vários aspectos ligados às relações humanas cotidianas e a necessidade de compatibilizá-los ao ordenamento jurídico vigente. Sabemos que o ordenamento jurídico brasileiro apresenta, constantemente, alterações diante da evolução social; e no condomínio não é diferente”, conclui.