O dever jurídico de adimplemento com as cotas condominiais
A organização condominial impõe aos condôminos um conjunto de obrigações imprescindíveis para que os objetivos maiores da coletividade possam ser plenamente alcançados. Assim, a simples existência de regras determinantes de deveres, associando a segurança dos bens à incolumidade das pessoas, bem como para o indispensável sossego e garantia de bem-estar coletivo, culmina por nortear os princípios básicos da convivência em condomínio.
Um desses deveres diz respeito ao pagamento das cotas de condomínio, uma vez que tais recursos se encontram imantados à manutenção e conservação do edifício, assim como aos encargos que se impõem a esse especial ente despersonalizado.
É tão importante a provisão de recursos financeiros, que a realização da assembleia geral ordinária (AGO), prevista para ser realizada anualmente, exige dos condôminos que, nesta reunião, devem eles deliberar, votar e definir o valor da cota condominial, variável de condomínio para condomínio, mercê de suas demandas, essencialidades, especificidades e particularidades.
No modelo comumente verificável em condomínios edilícios, sejam eles residenciais, empresariais ou mesmo multimodais, o pagamento da cota condominial costuma ser mensal, o que não gera qualquer tipo de obstáculo para que se defina outro modelo de periodicidade.
Nesse sentido, o rateio deve ser efetivado observando- -se, como regra, o critério da fração ideal, a menos que outro modelo tenha sido definido no corpo da convenção condominial; destarte, cada condômino haverá de se obrigar a concorrer na proporção de sua parte, nas despesas do condomínio que tenham sido delineadas e aprovadas no âmbito da AGO.
Ademais, conquanto se saiba que determinadas áreas comuns podem eventualmente não serem utilizadas pelo condômino, ainda assim a este será determinado pagar pelas despesas de sua manutenção, uma vez que o proprietário segue exercendo os direitos de propriedade sobre o imóvel, não somente na área privada, como igualmente nas áreas de uso comum, podendo destas últimas fazer uso ou não, que ainda assim seguirá sendo responsável pelo adimplemento da obrigação de paga- mento mensal da respectiva cota condominial.
É bem verdade que existem exceções a esse entendimento, como nas hipóteses em que não se manifesta razoável cobrar do proprietário de uma loja externa, localizada no andar térreo, as despesas atinentes à manutenção de elevador ou mesmo da garagem exclusiva dos apartamentos. Contudo, essa situação deve ser discriminada com todo o cuidado no corpo da convenção, para que não pairem quaisquer dúvidas a respeito do alcance das obrigações condominiais.
O condômino recalcitrante, que se opõe ao cumprimento de seu dever de exação, corre o risco de se subsumir à cobrança da dívida, seja essa realizada no âmbito extrajudicial, ou mesmo na esfera judicial, não olvidando o fato de que, nesta última hipótese, o devedor poderá se subordinar à incidência de uma execução direta, uma vez que o CPC, em seu art. 784, inciso X, passou a reconhecer o crédito referente às contribuições do condomínio edilício com a natureza jurídica de título executivo extrajudicial.
Os custos e despesas dessa demanda haverão de repousar sobre o patrimônio do condômino devedor, razão pela qual deverá este, a todo custo, zelar para que o estado de inadimplência não o alcance e, por via de consequência, não o atinjam os efeitos jurídicos imanentes a essa situação fática, por demais contundentes e indesejáveis.
Vander Andrade é advogado, mestre e doutor em Direito, pós-graduado em Direito Imobiliário. Vice-Presidente da J. Reuben Clark Law Society e Presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais.