Vagas repletas de dúvidas

Em condomínios novos, como deve se dar a destinação das vagas de garagem? Abre- -se um processo de escolha, sorteio de posições fixas ou cada um estaciona onde quer? O que diz a legislação e qual é o caminho escolhido pela maioria dos condomínios, de forma a ser justa a distribuição e não gerar futuros conflitos entre moradores, numa disputa pelos espaços de preferência ou melhores posições? Para esclarecer essas e outras dúvidas, a REVISTA DOS CONDOMÍNIOS ouviu Roberto Bigler, advogado formado pela Universidade de Nova Iguaçu, com atuação na área do Direito Imobiliário, com foco nas questões condominiais, incorporação imobiliária e no mercado de locação e gestão de imóveis.

“Este tema é bastante árido dentro do universo do condomínio edilício e causa dúvidas entre todos os seus atores, inclusive muitos problemas entre os condôminos e possuidores. Antes de entrarmos nas questões práticas, é importante frisarmos aqui a diferença entre as vagas de garagem como unidade autônoma, isto é, aquelas que possuem fração ideal própria do terreno, como acontece, por exemplo, nos edifícios garagens, daquelas com natureza acessória às propriedades exclusivas da edificação ou, ainda, daquelas como áreas comuns”, pontua.

Ele esclarece que, no primeiro caso, em regra, o tratamento jurídico dado (vagas como unidade autônoma) será o mesmo dispensado às unidades exclusivas, não gerando, assim, dificuldade na aplicação das normas sobre o assunto, já que, em boa medida, serão as mesmas aplicadas aos apartamentos, casas e salas comerciais que compõem os condomínios edilícios. Já no caso das vagas com natureza acessória à propriedade exclusiva – ou “abrigos para veículos” na dicção do Código Civil – e aquelas como áreas comuns, certamente não há um tratamento tão linear quanto no outro cenário, já que as suas regras dependerão em grande medida das normas previstas na convenção de cada condomínio e no seu regulamento interno.

“Vou tratar aqui das vagas de garagem acessórias à propriedade exclusiva ou vaga como área comum. O Código Civil de 2002, no parágrafo único do artigo 1.331 (com alteração da Lei 12.607/2012), trouxe uma inovação bastante interessante, porém de difícil aplicação prática, que é a permissão de alienação das vagas de garagem para pessoas estranhas ao condomínio, desde que haja permissão na convenção, o que era completamente vedado pela Lei nº 4.591/64. Nos condomínios maiores e mais complexos, a exemplo do que acontece nos chamados condomínios clube ou resort, é bastante usual não existir destinação específica das vagas às unidades autônomas – esquema também conhecido como vaga solta. Isso facilita sobremaneira a gestão dessesespaço, já que cada condômino ou possuidor poderá utilizar da quantidade de vagas de que dispõe de acordo com o uso dos demais membros daquela comunidade condominial”, explica.

Em condomínios pequenos e com espaços de garagem muito mal elaborados, incluindo aqueles com número de vagas menor do que a quantidade de unidades autônomas, verifica- -se uma maior recorrência das chamadas vagas fixas ou do famoso rodízio.

Sócio da Sociedade de Advogados Alves & Bigler Advogados Associados, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da 1ª Subseção da OAB/RJ e diretor Jurídico da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), Roberto finaliza: “Seja qual for o modelo de utilização das vagas de garagem adotado em um condomínio, importante que não se perca de vista a obrigatoriedade desta matéria estar disciplinada na respectiva convenção, a qual, para ter efeitos perante terceiros, deve estar devidamente registrada no Cartório do Registro de Imóveis. É bastante comum que o procedimento previsto na convenção do condomínio, em casos como os acima relatados, seja a realização de um sorteio anual entre as unidades autônomas, a fim de que sejam determinadas quais unidades ficarão em quais vagas ou, caso seja a hipótese de um condomínio com número de vagas menor do que o de unidades sejam definidas as unidades que poderão gozar do espaço naquele período de tempo.”