Cuidados necessários na elaboração de contratos de prestação de serviços

Por mais capacitados que os funcionários de um condomínio possam ser, vai chegar um momento em que algum problema aparecerá e eles, mesmo que com algum conhecimento básico sobre o assunto, não poderão resolver. Para isso, o síndico precisa entrar em contrato com prestadores de serviço, que não têm vínculo com o empreendimento, a fim de que os percalços sejam resolvidos.

Mas, para que esse elo seja feito, é necessário firmar um contrato entre as partes, e caso o gestor condominial não tenha cuidado com alguns itens importantes, a dor de cabeça poderá ser tremenda. Esse é um tema bastante recorrente, afinal, que condomínio não precisa de manutenções periódicas? Por isso, conversamos com dois especialistas na área para que pudessem esclarecer sobre a importância de um contrato especializado.

Advogada atuante na área condominial e imobiliária, escritora e sócia do escritório Costa Mascarenhas Advogados, Jamile Mascarenhas informa que, antes de tudo, o ponto principal é a criação de um contrato que visa a garantir a segurança jurídica e a ética na contratação de profissionais terceirizados. “Diante disso, é possível extrair a imediata análise de que a especialização necessária para esse tipo de consultoria perpassa pela especificidade da simbiose de vários fatores, como o conhecimento técnico sobre Direito Civil e Contratual, até o conhecimento sobre compliance condominial, uma vez que a advocacia condominialista atua, em igual profundidade, em ambas as vertentes, sobretudo no que diz respeito à contratação de prestadores de serviços (..) Nesse contexto, a análise de um consultor jurídico especializado torna-se fundamental para a transparência de uma boa gestão condominial e para a proteção do patrimônio comum, por se tratar de uma atuação preventiva, a fim de evitar passivos jurídicos com ações judiciais, aplicação de multas administrativas e onerosidade excessiva para o condomínio, além de eventual responsabilização do síndico, na hora de firmar um contrato com um prestador de serviços”, disse.

Além dela, quem também compartilhou seu conhecimento sobre o assunto foi o também advogado Rafael Marques Bicchieri, da Alves & Bigler Advogados. Ele bate numa tecla imprescindível que já destacamos em nossas edições anteriores: de se buscar uma consultoria preventiva. “Todo gestor sabe como é melhor prevenir do que remediar, por isso, é extremamente importante contar com profissionais que fornecerão informações e diretrizes e que vão minimizar os riscos, de modo a compreender as necessidades do condomínio.”

Mas, não se engane, um contrato para todo tipo de serviço prestado não dará certo. Os especialistas afirmam que o síndico não pode buscar atalhos e ter um “modelo”. Ele deve, prioritariamente, ter contratos específicos para cada necessidade, além de tomar cuidado com os chamados “contratos leoninos”.

“Nesse sentido, o aspecto mais relevante de uma contratação é a análise minuciosa acerca do tipo e da modalidade de serviço a ser prestado a partir, principalmente, do conhecimento prévio das especificidades do condomínio, o qual, diga-se de passagem, é muito diferente um do outro. No momento que se identifica a necessidade de contratar um serviço em um condomínio são diversos quesitos que devem ser analisados, desde o levantamento da lisura da indicação, considerando ser fundamental a imparcialidade na escolha do profissional; a sua qualificação técnica; a referência no mercado; o tipo de serviço a ser prestado; os riscos de sua execução; o prazo de duração do contrato; a forma de pagamento; as formas estipuladas para o acompanhamento do serviço; as garantias; as obrigações das partes envolvidas, dentre outros pontos cruciais e específicos para que seja possível alcançar o máximo nível de proteção pretendido”, comentou Jamile.

Já a respeito do “contrato leonino”, aquele onde o contratante acaba se expondo a uma desvantagem excessiva, como afirma Rafael, é importante que sejam observadas as regras dispostas na legislação sobre aquele determinado assunto. Jamile reforça, então, a importância de contar com profissionais especializados.

“Esse tipo de contrato pode ser evitado justamente por conta da contratação de uma consultoria jurídica especializada e técnica que, para além dos aspectos vinculados ao Direito e a sua devida aplicação nos termos dos artigos 104 e seguintes do Código Civil de 2002 (Lei 10.406/2002), dentre outros, diligenciar a análise jurídica das vantagens, desvantagens, riscos e os ônus atribuídos a cada parte daquela relação contratual que se pretende firmar, com o fim de evitar que o condomínio possa vir a assumir um ônus excessivamente oneroso e prejudicial para a massa condominial”, completa.

Contudo, por mais que toda prevenção exista à disposição dos síndicos, alguns ainda podem cometer o equívoco de assinar um contrato que não foi construído de forma correta, e isso pode trazer problemas tanto para os condôminos quanto para o próprio gestor. Como o síndico é o representante legal do condomínio, conforme o artigo 1.348 do Código Civil (Lei 10.406/2022), caso sejam identificadas essas falhas, ele será responsabilizado, pessoalmente, por seus atos de gestão, mas não acaba por aí.

“Todavia, diante de uma contratação irregular, para além das responsabilidades legais dispostas no Código Civil e Lei 4.591/64, dentre outras legislações, é importante, também, observar o que dispõe a convenção do condomínio e quais são as hipóteses de responsabilização do síndico em determinadas situações, pois, a rigor, a convenção do condomínio é o documento no qual os condôminos estipulam os deveres, responsabilidades e os limites de atuação daquele determinado gestor”, finaliza Jamile.

Os especialistas ainda concordaram no pior tipo de dor de cabeça proporcionada pela prestação de serviços: mão de obra terceirizada. Rafael comentou: “Sem dúvidas, os contratos que envolvem mão de obra terceirizada. Isso porque a jurisprudência prevê que, mesmo que o contrato disponha de cláusula de responsabilidade trabalhista, isso não afasta a responsabilidade subsidiária do condomínio por eventuais direitos pretendidos pelos funcionários da empresa terceirizada”, finaliza.