Cidades e condomínios: do direito à administração
A verticalização das cidades é um fenômeno do Século 20, consequência do processo de urbanização. As novas relações de produção decorrentes da industrialização no país promoveram grande reorganização espacial. Para atender a demanda de mão de obra nas cidades, enorme contingente populacional é deslocado do campo para os centros urbanos. O rearranjo dos espaços atende ao novo fluxo de produção e circulação de capitais, pessoas, serviços e mercadorias.
É neste contexto que o preço do solo urbano, a pressão populacional e as modernas técnicas de construção civil possibilitaram que os edifícios em planos superpostos desenhassem o perfil das cidades em nosso país, fazendo surgir no lugar das antigas moradas exclusivas de uma única família o condomínio edilício.
A introdução do apartamento como principal forma de moradia da classe média tem início na década de 40, em Copacabana, no Rio de Janeiro. Mas é com a implementação do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), em 1964, que o mercado de promoção imobiliária privada, baseado no edifício de apartamentos, consolida-se por meio de uma explosão imobiliária. O condomínio é um modo de exercício da propriedade, em que o titular é simultaneamente detentor de uma unidade privativa e de uma fração ideal das áreas de uso comum e do terreno.
Embora o seu nascimento e sua estruturação sejam fenômenos jurídicos, o condomínio especial em edificações por unidades autônomas não deve ser restrito ao mundo do Direito. É verdade que a ciência jurídica marca a gênese do condomínio em três momentos fundamentais:
- instituição (nascimento com a especificação das áreas comuns e privadas);
- constituição (corporificação e estruturação normativa);
- instalação (finalização da obra construída, entrega das unidades aos adquirentes, eleição do primeiro corpo diretivo e contratação da administradora auxiliar de condomínio).
Assim sendo, o condomínio tem sua corporificação no mundo jurídico, por meio de fundamentos que possibilitam o seu nascimento enquanto organização humana, que depende principalmente de gestão para que suas finalidades possam ser alcançadas. Porém, se faz necessário que o condomínio não fique adstrito ao mundo jurídico, sendo importante que a ciência da Administração ocupe seu lugar. Quando o condomínio é instalado, ele precisa efetivamente de administração– ad minister, ser colocado “em ação”. É a hora e a vez da gestão de condomínios, com a contribuição da ciência da administração e as funções gerenciais do planejamento, organização, direção e controle aplicados de forma específica à realidade do microssistema condominial.
Francisco Egito é advogado, administrador e contador. Especialista em Direito Imobiliário. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Niterói e da ABA RJ. Diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR.