Até onde vão as responsabilidades do síndico?

Uma das figuras mais respeitadas do mercado condominial, o professor Vander Andrade, que é advogado, mestre e doutor em Direito, pós-graduado em Direito Imobiliário, vice-presidente da J. Reuben Clark Law Society e presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais está lançando mais uma obra de grande valor, o livro “Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico”, publicado pela Editora Nihon, de São Paulo.

O objetivo deste novo trabalho do especialista é o de alertar os operadores do cenário condominial quanto aos riscos inerentes ao exercício da função de síndico, garantindo adequada prevenção frente às diversas possibilidades de responsabilização dos gestores condominiais. “A intenção de escrever a obra ‘Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico’ decorreu, de um lado de nossa experiencia como professor e advogado na seara condominial e, de outro, da constatação da existência de um grande quantitativo de processos judiciais que culminaram por levar inúmeros administradores de condomínio às barras da Justiça, seja pelo fato de condutas dolosas, seja em consequência de comportamentos culposos, não raro afetando seu patrimônio e, em casos extremos, até mesmo sua esfera de liberdade. Com efeito, sabemos que o cargo de síndico é dotado de competências e deveres, os quais incluem a manutenção das áreas comuns, a fiscalização dos serviços de interesse coletivo e a administração do condomínio. Nesse contexto, cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a lei, a convenção, as normas regimentais e as que decorrem da vontade do coletivo de condôminos, assim como aquelas oriundas e emanadas regularmente das reuniões assembleares”, avalia o autor.

A primeira parte da obra trata da responsabilidade civil do síndico e apresenta temas como responsabilidade decorrente do abuso de direito, do uso de ferramentas tecnológicas de comunicação, por ato ou fato de terceiros, dos empregados do condomínio, dos pais em relação a seus filhos, por violação à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), dentre outros assuntos de relevo.

A segunda parte apresenta os crimes mais frequentes em condomínios, tais como furto e roubo, apropriação indébita, uso de drogas, atos obscenos e até mesmo “stalking” (tema por ele abordado recentemente na REVISTA DOS CONDOMÍNIOS, na sua coluna mensal).

Para Vander Andrade exige-se do síndico elevado grau de compreensão de suas multivariadas obrigações, muitas vezes associadas a prazos específicos, a normas e rígidos parâmetros ou modais de conformidade, assim quando ele se desvia de seus deveres, negligenciando sua atuação ou agindo de forma imprudente, abre-se a possibilidade de ser responsabilizado diretamente em seu patrimônio e em sua liberdade.

“Na qualidade de garantidor da não ocorrência de resultados danosos ao condomínio ou de efeitos lesivos aos condôminos e demais moradores, deve o síndico se empenhar para que não paire sobre a sua pessoa a suspeita do cometimento de conduta ilícita ou de natureza transgressional às leis de regência do condomínio edilício. Convém assim conhecer casos concretos e reais onde o síndico veio a ser responsabilizado pelo fato de ter agido em desvio de finalidade (ou em abuso de direito), ou a não agir, diante do dever de atuar comissivamente”, explica Andrade.

Ele aproveita para lembrar que é vedado ao síndico agir com poderes que não lhe foram outorgados, nem pela lei, nem pela assembleia, e que agir ao contrário disso pode gerar dever, casuisticamente, de indenizar. 

Síndicos que zelam por adotar uma conduta cautelosa, porém firme, conforme as diretrizes que orientam a gestão condominial de alta performance, dentro das balizas que servem de vetores às boas práticas de governança, não costumam sofrer responsabilização, nem de cunho civil, nem de natureza criminal.

Esse estágio sublime de posicionamento, imune às diversas formas de responsabilização jurídica, é o que se pretende alcançar, quando se passa conhecer e a observar os limites e as fronteiras de sua atuação profissional e as expectativas da massa condominial que podem segundo a lei, serem, de fato, atendidas.