Natureza organizacional e administrativa do condomínio (Parte 2)
O artigo anterior falou do surgimento dos condomínios edilícios em nossas cidades. Considerou a industrialização e a urbanização como as causas que impulsionaram a verticalização das cidades, com a consequente construção de condomínios em edificações em todo o país.
Segundo VENOSA (2005): “A pressão populacional, o preço do solo urbano e as modernas técnicas construtivas fazem com que na atualidade os edifícios em planos superpostos desenhem o perfil das cidades em todo o mundo. O fenômeno já não fica restrito a megalópoles, mas hoje está presente em cidades de médio e até pequeno porte.”
Os condomínios edilícios são organizações que fazem parte do tecido social. São grupos sociais secundários, em que ocorrem diversas interações, dotados de objetivos a serem alcançados. São sistemas sociais, dotados de estrutura administrativa, pessoas, cargos, funções, regramento próprio e recursos sob gestão para o atingimento de suas finalidades.
Apresentaremos algumas outras características, em complemento ao que já apontamos na coluna anterior:
Não possui balancetes contábeis, mas mera prestação de contas elaborada sem forma legal ou técnica;
Possui órgãos internos administrativos para sua gestão (onselhos, síndico e assembleia);
Possui fronteiras pouco definidas entre seus espaços privado e coletivo, gerando permanente confusão entre os limites da “casa” e do domínio da “rua”;
Gestão realizada pelos seus pares de forma amadora, baseada no empirismo e no improviso;
Como toda organização humana, estão presentes os processos sociais de conflitos, interesses e disputa por poder;
Possui uma combinação única e indissociável entre o privado e o coletivo;
Uso anormal ou abusivo da propriedade, em desrespeito aos três “s” (sossego, saúde e segurança) como fonte de conflitos internos a serem gerenciados;
Tensão inevitável do condomínio: exercício do direito de propriedade em conflito permanente entre os interesses privados x coletivos;
Traz em si o desafio de “como gerir o coletivo sem a participação coletiva?”.
Francisco Egito é advogado, administrador, contador e especialista em Direito Imobiliário; coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ; presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 55ª Subseção da OAB-RJ; e diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR.
