Contas nas alturas, pés no chão

Graduado em Direito pelo Instituto Baiano de Ensino Superior e em Geografia pela Universidade Federal da Bahia, Arlu Franck Silva Junior é também síndico profissional. Ele também conversou com a REVISTA DOS CONDOMÍNIOS sobre o tema. “É bom esclarecer que as contas de consumo cobradas individualmente, de forma direta e vinculadas aos CPFs dos consumidores de unidades privativas, ainda que dentro dos condomínios, constituem relação de consumo entre os condôminos e as concessionárias, não tendo o síndico competência ou responsabilidade legal para atuar na defesa dos condôminos. Já as contas cobradas e vinculadas aos CNPJs dos condomínios constituem uma relação entre o condomínio e as concessionárias e, nesses casos, a responsabilidade para atuar na defesa dos interesses da coletividade é justamente do síndico”, explica.

Nesse sentido, ressalta Arlu, é importante destacar que o art. 1.348 do Código Civil traz o rol das competências do síndico, dentre as quais destacam- -se: a representação ativa e passiva do condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns e a elaboração orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. Dentro da esfera de atribuições relativas à elaboração do orçamento, o controle mensal e o acompanhamento do histórico de consumo são procedimentos fundamentais para uma boa gestão das despesas com concessionárias. Essas medidas também servem para identificar possíveis problemas ou defeitos nos hidrômetros/medidores de gás e energia.

“Em se tratando de problemas ou defeitos, a recomendação é que o síndico comunique imediatamente à concessionária e solicite a substituição dos equipamentos defeituosos. Tanto a comunicação quanto a solicitação devem ser formalizadas, e os registros de protocolos precisam ser arquivados. Esses passos são de muita relevância caso os problemas ou defeitos persistam, e o condomínio necessite ingressar com uma ação judicial”, alerta ele, que prossegue em sua análise.

“Na seara das competências do síndico, destaca-se ainda a obrigação de dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio. Dessa forma, não resta qualquer dúvida que o síndico deve alertar os condôminos sobre a necessidade de eventual processo judicial em virtude de problemas ou defeitos nos hidrômetros e medidores de gás e energia, que resultem no aumento das despesas condominiais.”

A checagem e a vistoria nas unidades privativas e nos medidores são procedimentos de grande importância no auxílio à detecção de vazamentos. Para auxiliar no controle interno e prevenir possíveis perdas ou ligações clandestinas, o condomínio pode fazer o uso de aplicativos de monitoramento em tempo real. “É bom lembrar que boa parte das ações judiciais ocorre, justamente, como fruto da inércia ou demora dos condomínios em atuar junto às concessionárias. Infelizmente, por conta da inexperiência, muitos síndicos voluntários sequer sabem como proceder nesses casos.”

Segundo Arlu Franck, nos casos em que a responsabilidade decorre de falha na prestação de serviços pelas concessionárias, se o condomínio seguir as recomendações – comunicação imediata à concessionária, além de solicitar a substituição dos equipamentos defeituosos e ter todos os registros de protocolos arquivados -, a chance de êxito em uma ação judicial é alta. “Por fim, é importante lembrar que a função de síndico atualmente requer muito mais do que boa vontadee voluntariedade. São muitos os riscos que os síndicos, profissionais ou não, estão sujeitos ao praticarem atos de gestão. Atos que são passíveis de questionamentos futuros caso não sigam os princípios básicos de governança condominial. Assim, é recomendável que os síndicos, mesmo aqueles voluntários, se preparem e se capacitem para assumir a função.”