Reajuste condominial sob nova perspectiva
PROPOSTA PROCURA CONFERIR PRECISÃO AO ÍNDICE A SER APLICADO PARA MELHORAR O PLANEJAMENTO FINANCEIRO
Um dos momentos mais tensos na vida de um edifício é por ocasião da assembleia que irá determinar o índice de reajuste da taxa condominial. Além das acaloradas discussões sobre o índice de reajuste, há também as pressões para se fazer (ou não) obras de melhoria durante o ano. A forma tradicional de fazer o orçamento para o ano seguinte é, em geral, serem tomados todos os gastos da conta ordinária ocorridos durante o ano para, em seguida, projetar as despesas para o exercício seguinte, usando como base indicadores tradicionais como INPC e inflação. Engenheiro eletricista, ex-diretor de empresas, consultor técnico e de marketing Internacional, Carlos Reganati propõe uma quebra de paradigma para este momento.
“Inevitavelmente, duas coisas vão ocorrer. A taxa condominial precisará carregar ‘gordura’ para fazer frente aos reajustes esperados ao longo do ano. Esta ‘gordura’, legítima, pode ser excessiva, formando excedente no caixa do condomínio sem destinação programada. Ou, pelo contrário, poderá ser insuficiente, criando o incômodo da necessidade de convocação de nova assembleia requerendo cobranças extras. Vale lembrar que condomínio tem CNPJ, mas não deve apresentar lucro operacional, nem lucro marginal. As ‘sobras’ de caixa, assim, correspondem a recursos que deveriam ficar no bolso dos moradores. Além de ser dinheiro parado, corresponde a uma taxa cobrada em maior volume – o que impacta na valorização e liquidez do imóvel. Condomínio não é banco. E taxa condominial não é aluguel”, afirma.
Pontos de destaque
> Os contratos com pessoal e fornecedores consomem cerca de 80% de todos os recursos do condomínio. São compromissos impostos por sindicatos, concessionárias, fornecedores e Governo. Conclusão: apenas o restante das despesas pode ser planejado! O que podemos fazer diante deste cenário? Negociar todos os contratos para vencimento coincidente com o dissídio dos funcionários, que é, em geral, o de valor mais pesado. Assim, tem-se um fator exato de reajuste para quase 80% da cota condominial, que, uma vez autorizado, pode ser aplicado automaticamente, sem precisar convocar assembleia. A medida elimina um grande gerador da indesejável ‘gordura’, pois a correção final passa a ser o resultado das correções de todos os contratos, com um indicador exato.
> Concessionárias respondem por cerca de 15% dos gastos. Os reajustes de água, energia, internet e telefone ocorrem ao longo do ano, e, em geral, sem previsão. Da mesma forma, não há como negociar taxas de reajuste. O síndico somente consegue reduzir essas contas através de equipamentos mais eficientes e protocolos para uso racional dos insumos. As vantagens do rateio mês a mês são a eliminação de ‘gordura’ e o impacto positivo das ações para uso racional e protocolos para economia, que passam a baixar de imediato o valor da taxa condominial resultante.
> As atividades de manutenção e reparos rotineiros consomem cerca de 4% do orçamento. Esse é o item que exige debates e planejamento, pois deve considerar todos os serviços de conservação, pequenos reparos e melhorias para o ano. Lembrando que obras de grande porte devem ter rateios à parte. Devem ser feitas a análise e a estimativa de todas as pequenas obras e serviços a serem desenvolvidos nos próximos anos, com orçamentos mais precisos. Planeja-se o que se pretende fazer e o quanto se prevê despender.
> Despesas diversas e taxas respondem pelo 1% final. Essa conta requer análise dos gastos ocorridos durante o ano e uma projeção para o ano seguinte. É o único item em que se usa índice inflacionário. Ainda assim, por ser valor pequeno, não tem grande impacto no total, embora ajude a fazer alguma diferença. Nestes tempos difíceis de pandemia de Covid-19 e grave crise econômica, esse novo método pode ser uma solução para melhorar o controle financeiro do edifício.