Redução de custos: dá para baixar o valor das cotas?

Pode testar aí, é uma unanimidade. Todo condômino reclama do valor da chamada cota condominial, que julga alta. Há como fazer uma redução nesse valor? Combater a inadimplência é fator vital, e eventual redução pode ajudar também a reduzir a própria inadimplência. Onde cortar, sem que haja risco na segurança ou queda grave na qualidade das instalações e serviços? É possível não demitir colaboradores? Como gerir melhor os recursos? Quais pequenas economias cotidianas podem ser feitas e, uma vez somadas, resultar em queda efetiva do valor da cota? O que é, ao menos em teoria, uma cota de valor justo?

Edvania Valim, de São José dos Campos (SP), é uma síndica profissional 5 estrelas, com MBA em Gestão Empresarial pela FGV. “O síndico morador ou externo, em qualquer condomínio que esteja, tem o desafio de acalmar os ânimos dos condôminos que julgam alta as cotas condominiais… Mas, como fazer isso? Se realmente procedem tais descontentamentos, o síndico deve pedir à administradora o resumo de todas as despesas do último ano ou semestre, para analisá-las. Com todos os dados em mãos, se faz necessário saber quais são as com maior representatividade no total geral dos gastos mensais. Dica: separe as que representam 80% do valor da cota condominial para renegociá-las”, aconselha.

Segundo ela, geralmente os contratos terceirizados de segurança e zeladoria são os com maior percentual na soma das despesas. Assim, é necessário observar se o valor está conforme a média de mercado, se os serviços prestados estão satisfatórios (perguntar para os moradores ou fazer enquete, é uma dica), pedir CND´s (certidão negativa de débitos municipal, estadual, federal, trabalhista e judiciário), para checar como está a saúde financeira da empresa e pesquisar quantos clientes a empresa possui. Até para saber se, caso ela perca aquele condomínio, terá condições de remanejar os funcionários ou arcar com as rescisões. 

“O prestador de serviços nos elevadores também precisa ser revisado e a quantidade de corretivas que foi feita no ano, bem como custo das peças, caso o contrato seja sem elas. Com essas informações, chame os prestadores ou outras opções idôneas e com referências para fazer a possível troca. Um alerta: não veja apenas o custo, pois o muito barato pode se tornar uma tremenda dor de cabeça. Analise os custos x benefícios, sempre”, complementa.

A possível demissão de colaboradores é sempre um grande dilema, diz a primeira entrevistada. “Os condomínios que já possuem funcionários terceirizados, geralmente, pedem que eles sejam aproveitados em outros postos ou verificam se há a possibilidade de flexibilizar a escala de trabalho, de forma a otimizar o serviço e não gerar horas extras. Pode ainda diminuir o tempo ocioso, se tiver muitos funcionários no local. Isso tudo para evitar a necessidade de redução do quadro de colaboradores. Mas, quando não há jeito, e as mudanças precisam ser mais efetivas, antes da demissão de funcionários orgânicos, por exemplo, é primordial verificar na convenção coletiva da categoria se há multas, para os condôminos não serem surpreendidos com gastos extras e, muito menos, com ações trabalhistas”.

Edvania defende que o síndico precisa ter uma previsão orçamentária factível, contemplando todas as despesas previstas para aquele ano e com margem para as urgências, e não esquecendo as possíveis inadimplências. Sempre revisando tudo. E se o total das receitas se tornar insuficiente para pagar as despesas, deve convocar assembleia para apresentar nova previsão orçamentária.

“Renegociados os 80% das despesas, é aberta margem também para os 20% restantes. Como tarifas bancárias, novos fornecedores de material de limpeza e de consumo, verificações de vazamentos e campanhas educativas para redução do consumo de água e instalação de fotovoltaicos e sensor de presença, para otimizar o uso energia nas áreas comuns. Pode ainda iniciar a venda de material reciclável coletado entre moradores, como latas de alumínio e óleo de cozinha – são alternativas de receita. Há alguns investimentos que poderão trazer, a longo e médio prazos, economias, como instalação de captação de água das chuvas, para limpeza de áreas externas, de painéis solares e ponto para recarga de veículos elétricos”.

Mas, afinal, o que é, ao menos em teoria, uma cota de valor justo? “O morador, quando vê o condomínio bem cuidado, quando se sente seguro onde mora, tendo várias opções de lazer, observa se o valor do aluguel e cota estão dentro do valor de mercado, e se o imóvel está valorizando. Assim, para ele está ótimo. Mas, para o síndico, a cota de valor justo é aquela que, depois de fazer todos os ajustes e renegociações, permite pagar as despesas e ainda fica um saldo para guardar para as eventuais melhorias. Enfim, essa questão é um desafio diário para o síndico pois, além de todas as responsabilidades legais que possui, ele precisa acompanhar de perto como está a percepção dos condôminos e moradores frente a sua gestão”.