Síndico condômino ou síndico profissional: existe diferença?

A palavra síndico deriva do grego syndkos, e significa aquele que assiste com justiça, administrador, defensor, procurador. Em linhas gerais, caberá ao síndico representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo e fora dele. As principais atribuições legais estão no Art. 1348 do Código Civil.

Requisitos – o síndico exerce um mandato, outorgado pelos condôminos, delegando poderes de representação, pelo prazo de até dois anos.

Qualquer pessoa física ou jurídica poderá ser síndico, salvo disposição expressa na convenção, que poderá estabelecer os requisitos aplicáveis àqueles que pleiteiam o cargo; assim, deverá ser analisado à luz da convenção e do Código Civil. Vejamos: a) O locatário poderá ser síndico, caso não haja impedimento em convenção; b) O síndico poderá ser pessoa jurídica; c) O síndico poderá ser pessoa física, que exerce profissionalmente a sindicatura; d) O síndico poderá ser condômino ou não.

O síndico, ao nomear um administrador, aprovado em assembleia, não fica isento das responsabilidades legais previstas no Art. 1348 do Código Civil. A deliberação acerca da forma de administrar, remuneração do administrador e prestação de contas está prevista no Art. 1323 do referido Código.

Conceito de condomínio – Juridicamente, pode-se conceituar o condomínio como sendo um estado de coisa indivisa sobre a qual várias pessoas exercem, simultaneamente, o direito de propriedade sobre um quinhão ideal. Temos condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes. Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direto.

O Código Civil de 2002, nos Artigos 1323 a 1358, com a participação relevante do professor Miguel Reale, a quem é creditado o nome de condomínio edilício, regulamenta não só o condomínio em geral, mas os demais tipos de condomínio no país.

Síndico profissional – Devido à crescente oferta a cada dia de edificações condominiais, principalmente nas grandes cidades, particularmente os edifícios edilícios, tem se verificado também a necessidade de se eleger um síndico não condômino para administrar o condomínio de maneira mais eficiente e proativa, cujo cargo requer capacitação em gestão administrativa, financeira e de pessoas, bom conhecimento da legislação trabalhista, civil e penal.

Infelizmente, os condôminos, na sua maioria, não têm uma qualificação profissional que atenda tais requisitos, e tampouco esta visão, e elegem como representante legal do seu condomínio um síndico sem o devido preparo, o que pode gerar prejuízos aos seus patrimônios.

Para suprir esta lacuna e fazer uma gestão profissional, surgiu o dito “síndico profissional” — assim chamado porque, apesar de atuar de forma profissional, remunerada e supostamente ter uma formação qualificada para a função, ainda não foi regulamentado como profissão, mesmo havendo muitos esforços de vários setores da sociedade neste sentido.

Zacarias Batista é administrador e síndico profissional, pós-graduado em Direito Condominial pela CBEPJUR-RJ, perito judicial e sócio fundador da Itabusiness Gestão Empresarial.