Dever jurídico de adimplência da cota condominial
A cota condominial é uma obrigação legal que se consubstancia materialmente em um determinado valor que impõe ser pago todos os meses e de forma sucessiva pelos condôminos, vale dizer, pelos proprietários ou promitentes compradores (equiparados pela legislação civil aos proprietários e, portanto, igualmente condôminos).
Em sua qualidade de obrigação jurídica, a cota condominial se destina a custear as despesas e serviços relacionados à área comum do condomínio edilício, sendo certo que os seus contornos, expressos em valor, encontram guarida nos atos consignados em assembleia, onde são computados os custos fixos e variáveis que se descortinam correntemente e que se associam à indispensável gestão condominial.
De ser observado que a soma dos empenhos fixos e variáveis gera um valor que passa a ser dividido entre os condôminos, obedecendo ao critério da fração ideal ou a outro, desde que previsto expressamente na convenção.
O caráter peremptório da obrigação independe do fato de o condômino residir ou não no imóvel, de fazer uso direto ou indireto do bem, de retirar ou não frutos da propriedade, sendo certo que, caso deixe de pagar, insere-se o condômino no âmbito da inadimplência, sujeitando-se às consequências e aos rigores dessa particular situação fática.
A mera possibilidade da execução da dívida, agora transmutada em título executivo extrajudicial, faz com que a cobrança possa transcorrer de forma mais célere e apta a gerar medidas patrimoniais restritivas e constritivas, tais como a penhora de valores e, excepcionalmente, até mesmo a perda do bem imóvel.
O síndico tem o dever de atentar para o status da inadimplência condominial e de acompanhar as medidas de cobrança que devem, em princípio, seguir as linhas primárias da mediação e da conciliação, sempre que possível; contudo, superadas, sem êxito, essas etapas vestibulares, abre-se o indispensável caminho da execução judicial, vez que a cota condominial se encontra vinculada a um aspecto fundamental da gestão de condomínios: a saúde financeira do empreendimento, sem a qual coloca-se em risco a governança e toda a gama de serviços esperada pelos demais condôminos adimplentes que não podem e não devem arcar com os prejuízos causados por aquele que deixa de cumprir com exatidão o seu dever para com o pagamento regular da cota condominial.
Vander Ferreira é advogado, mestre e doutor em Direito, pós-graduado em Direito Imobiliário. Vice-Presidente da J. Reuben Clark Law Society e Presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais.