De quem é esse vazamento?

Elas sempre representam dor de cabeça para moradores e síndicos: as infiltrações! E também geram dúvidas quanto às suas causas e responsabilidade pelo conserto. Problemas com goteiras e mofo proveniente do telhado do prédio ou do encanamento de uma unidade vizinha. Quando o caso é de responsabilidade direta do morador da unidade, e quando está na conta do próprio condomínio? Como identificar e fazer essa diferenciação? Há ainda conflitos entre vizinhos quando a infiltração decorre de um apartamento para outro. Deve-se, então, exigir do responsável o conserto imediato do problema, bem como a indenização pelos danos causados. Muitos casos vão parar na Justiça! No meio disso tudo, como o síndico deve tentar compor acordo diante desses conflitos?

“Sem medo de errar, aponto esse problema com um dos temas sensíveis da vida condominial, em especial em condomínios edilícios, ou seja, os condomínios de apartamentos, onde vizinho mora ‘em cima’ de vizinho, e todos os problemas nessa forma de moradia são potencializados sejam barulho, animais, crianças ou os famigerados vazamentos! Para se ter uma ideia do tamanho e da força dessa palavra nos condomínios, tive um caso de um vazamento em uma prumada (tubulação principal do condomínio que distribui água para todos as unidades privativas) onde foram afetados 13 apartamentos. Esse é literalmente um problemão, pois afeta em cheio todos os três ‘Ss’ do condomínio, que são: sossego, segurança e saúde, regrinha que inclusive está descrita no Código Civil Brasileiro”, aponta Luciana Volpiani, advogada e síndica profissional com certificado de proficiência – Síndico 5 Estrelas.

Segundo nossa entrevistada, quando o tema em questão são os vazamentos, a dor de cabeça é certa para o síndico, que é o responsável em dar um jeito nesse ‘abacaxi’, pois é o primeiro a ser informado do problema e tem que correr pra resolver, pois cada minuto conta. “Ao primeiro sinal de água escorrendo pelas paredes, de goteiras, mofo pelo condomínio, inclusive dentro dos apartamentos, temos que imediatamente investigar. Normalmente, é feita uma vistoria prévia ao local, feita pelo zelador ou responsável pela manutenção, juntamente com o síndico, para tentar definir de onde pode estar vindo o vazamento. Assim, é possível chegar rapidamente à causa. São normalmente checadas as tubulações das cozinhas, lavanderias e banheiros e as tubulações das prumadas, tanto de entrada como de saída de água, ou seja, os caminhos por onde ela passa. Mas, se não chegarmos a uma conclusão, muitas vezes temos que contratar serviço especializado, pois nem sempre é fácil identificar o ponto exato. E, ainda que identificado, podemos precisar de obras e, nesse caso, o caso é mais complexo ainda”, explica.

Conselheira Fiscal, consultora em Direito Imobiliário e Condominial, especialista em Compliance e sócia fundadora da empresa Ello Sindicatura Profissional, ela aponta quais costumam ser os principais vilões: costumam ser o mau uso, a falta de manutenção, as obras mal executadas, como reformas, ou até vícios construtivos, que são irregularidades deixadas durante a obra pela construtora do empreendimento, como conexões mal posicionadas, frouxas ou sem vedação, canos tortos ou obstruídos, além de diferenças na planta construída e na planta apresentada.

“Para sabermos quem vai ter que pagar essa conta, temos que localizar e identificar de onde vem o vazamento, se são entre apartamentos, se é em área comum, ou ainda se vem de áreas comuns para os apartamentos privativos. Por exemplo, a caixa d’água do prédio vazando para o apartamento de cobertura ou fissuras na fachada que causam infiltrações nos dormitórios. Se o empreendimento estiver na garantia, é mais fácil e barato, pois nesses casos, mesmo que o problema seja entre vizinhos, é só acionar a construtora, que normalmente é ágil em atender os casos de vazamentos”, pontua Luciana Volpiani.

“Mas, se já tiver acabado a garantia, temos duas situações: a responsabilidade pode ser do condomínio, quando o vazamento for causado nas áreas comuns ou por elas; ou a responsabilidade é do morador, quando o vazamento for causado pelo seu apartamento – exceto nos já citados casos de vícios construtivos. Tivemos um caso em que o morador fez o fechamento da sua sacada com tela de proteção e, pela não observância dos padrões de instalação (tipo de parafuso, local e forma de instalação e impermeabilização local que deve obedecer às Normas Técnicas da ABNT), houve infiltração na fachada do prédio e no apartamento, sendo este o responsável pelo reparo.”

Luciana destaca ainda que, para a correta definição da responsabilidade pelo reparo, é preciso identificar o causador. “Essa é a regra básica e, desta forma, quem causa o prejuízo deve reparar. Ah, mas se fosse assim seria muito fácil, não é? Acontece que muitos moradores não concordam quando são apontados como responsáveis e causadores do problema, exigem laudo de engenheiro, provas e testemunhas, filmagens… Enfim, tudo para tumultuar o processo e não efetuar o reparo. É nessa hora que o síndico precisa respirar fundo e colocar em prática seu lado pacificador e conciliador, e chamar os envolvidos para uma conversa franca, porém firme, explicando todos os prós e contras. E ainda ser um pouco psicólogo. Neste e em outros momentos delicados, é bom que o condomínio seja representado por um síndico profissional que, como o próprio nome diz, é profissional porque lida com isso todos os dias, e tem conhecimento, é imparcial, pois sua relação com o morador não é de amizade.”

A especialista lembra que nem só entre vizinhos e moradores acontece a fuga da responsabilidade quanto aos problemas de vazamentos. Muitas vezes, as construtoras também não reconhecem os vícios ocultos e até os vícios explícitos, e se negam a reparar os problemas. “É por isso que alguns casos têm que ser judicializados, o que é ruim para todos. Porém, essa não é a regra, felizmente. A maioria dos casos tem um final feliz. Depois de uma conversa meio indigesta e uma obra de adequação, os condôminos, enfim, podem voltar a sorrir após o problema ser solucionado”, descreve a sócia fundadora da empresa Ello Sindicatura Profissional.