O condomínio sob o olhar da Administração – Parte 2
Afinal, o que é uma organização social?
O condomínio não é apenas um mero direito de propriedade exercido em conjunto com outros coproprietários, devendo ser enxergado como um microssistema sociopolítico. Se o seu nascimento jurídico como propriedade comum ocorre com sua instituição na incorporação imobiliária, com a divisão do terreno em frações ideais que receberão construções, é na finalização da obra com a entrega das chaves aos compradores dos imóveis que ocorre seu nascimento administrativo. Com a instalação do condomínio é que temos o início da gestão. Com razão, temos a constituição de uma organização social, com patrimônio próprio, tarefas, objetivos e recursos sob ação da administração do seu corpo diretivo.
Uma organização é uma combinação de esforços individuais, somados a recursos administrativos e materiais, com a finalidade de realizar propósitos coletivos. Caracteriza-se pela existência de objetivos, planejamento, divisão do trabalho e estrutura hierarquizada. Segundo Maximiano (2000), “as organizações são grupos sociais deliberadamente orientados para a realização de objetivos ou finalidades”.
Elas assumiram importância sem precedentes na sociedade e na vida das pessoas. Há poucos aspectos da vida contemporânea que não sejam influenciados por algum tipo de organização. A sociedade moderna é uma sociedade organizacional. Segundo aponta Chiavenato (2014), “as organizações são extremamente heterogêneas e diversificadas, de tamanhos, características, estruturas e objetivos diferentes. Existem organizações lucrativas (chamadas empresas) e organizações não lucrativas (como Exército, Igreja, serviços públicos, entidades filantrópicas, organizações não governamentais etc.)”.
Na literatura da administração, relacionando o conceito de estrutura complexa de Morgan à ideia de artefato de Simon, Meireles e Paixão (2003) chegaram ao seguinte conceito: “A organização é um artefato que pode ser abordado como um conjunto articulado de pessoas, métodos e recursos materiais, projetado para um dado fim e balizado por um conjunto de imperativos determinantes (crenças, valores, culturas etc)”.
Diante dos conceitos expostos, podemos aferir que os condomínios especiais em unidades autônomas são organizações sociais, com recursos disponíveis – financeiros, humanos, espaciais, temporais, informacionais e tecnológicos – a serem gerenciados, com divisão de tarefas, órgãos administrativos, cultura, valores e finalidades.
Francisco Egito é advogado, administrador e contador. Especialista em Direito Imobiliário. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Niterói e da ABA RJ. Diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR.