Orçamento: Para além das leis locais os condomínios devem prever manutenções específicas para cada condomínio

Embora uma parte dos condomínios ainda entenda que a dedetização deva ser realizada uma vez a cada seis meses ou um ano, a lei determina que o controle preventivo ou corretivo deva ser realizado mensalmente. Essa recomendação tem sua lógica na baixa agressividade dos produtos disponíveis atualmente. Eles tiveram seu desenvolvimento com foco em um maior cuidado com o meio ambiente e com a vida das pessoas – proprietários dos condomínios, funcionários e fornecedores que utilizam os ambientes dedetizados.

Os limites de orçamento aplicados em um condomínio vertical (de casas) podem variar dependendo das regras estabelecidas pela administração do condomínio e das leis locais. Normalmente, as despesas do condomínio incluem manutenção, segurança, serviços públicos, áreas comuns e outras despesas operacionais. Entretanto, a determinação do orçamento deve levar em consideração as necessidades específicas do condomínio, como a manutenção de estradas, jardins, sistemas de segurança, áreas de lazer, entre outros.

A Autovistoria Predial é um procedimento técnico realizado periodicamente em edificações, com o objetivo de avaliar as condições de segurança, conservação e manutenção das estruturas. Esse tipo de vistoria é importante para identificar eventuais problemas ainda em seu início, garantindo, dessa forma, a segurança dos ocupantes e a preservação do patrimônio. A especialista em auditoria predial, Cris Araújo, traz a seguir alguns pontos importantes relacionados à Autovistoria Predial: 

1. Legislação Local:

A Auto Vistoria Predial pode ser regulamentada por legislação municipal, estadual ou federal. Verifique as normas específicas da sua região para entender os requisitos e obrigatoriedades.

2. Periodicidade: 

A frequência da Auto Vistoria pode variar de acordo com a legislação local. Em alguns casos, ela pode ser anual, bienal ou com outra periodicidade determinada por normas específicas.

3. Profissionais Qualificados:

A vistoria deve ser realizada por profissionais qualificados, como engenheiros e arquitetos, com conhecimento técnico para avaliar diferentes aspectos da edificação.

4. Documentação: 

O profissional responsável pela vistoria deve elaborar um laudo técnico detalhado, descrevendo as condições observadas na edificação. Esse documento geralmente inclui fotos, diagnósticos e recomendações.

5. Itens Avaliados:

A Auto Vistoria pode abranger uma série de itens, como a estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, sistemas de combate a incêndio, acessibilidade, fachadas, entre outros. A avaliação pode variar de acordo com a legislação local.

6. Reparos e Manutenção:

Com base nos resultados da vistoria, são identificados os itens que necessitam de reparos ou manutenção. O condomínio ou responsável pelo edifício deve providenciar as correções de acordo com as recomendações.

7. Comunicação aos Condôminos:

Os resultados da Auto Vistoria devem ser comunicados aos condôminos ou ocupantes, destacando a importância das ações corretivas e da manutenção preventiva.

8. Segurança e Emergências:

Avaliação da segurança estrutural e dos sistemas de emergência, como saídas de emergência, extintores, sinalização, entre outros.

9. Acessibilidade:

Verificação das condições de acessibilidade para pessoas com deficiência, garantindo o cumprimento das normas vigentes.

10. Histórico de Manutenção:

A Auto Vistoria pode incluir uma análise do histórico de manutenção da edificação, auxiliando na identificação de possíveis problemas recorrentes. De acordo com a especialista, é fundamental que a Autovistoria Predial seja realizada “de forma criteriosa e que as recomendações contidas no laudo técnico sejam seguidas para garantir a segurança e a durabilidade da edificação. Além disso, a colaboração e o envolvimento dos condôminos são essenciais para o sucesso desse processo”.

Parte superior do formulário
A seguir a auditora lista catorze (14) itens essenciais que podem e devem fazer parte do check-list (guia) de qualquer gestor e que, geralmente, são considerados em uma autovistoria predial:

1. Estrutura do Edifício:

Verificação da integridade estrutural do edifício, incluindo fundações, vigas, pilares e lajes. Avaliação de possíveis danos causados por corrosão, infiltrações de água, entre outros.

2. Instalações Elétricas: 

Inspeção dos sistemas elétricos para garantir conformidade com as normas de segurança. Verificação de sobrecargas, curtos- circuitos e condições de fiação.

3. Instalações Hidráulicas:

Avaliação das instalações de água e esgoto para identificar vazamentos, obstruções ou problemas de drenagem. Verificação de conformidade com regulamentações locais.

4. Segurança contra Incêndios:

Inspeção dos sistemas de prevenção e combate a incêndios, incluindo extintores, hidrantes, alarmes e saídas de emergência. Teste regularmente os sistemas de detecção e alarme de incêndio. Certifique-se de que os extintores e hidrantes estejam em condições de uso.

5. Sistemas de Climatização e Ventilação: 

Verificação do funcionamento adequado dos sistemas de ar condicionado e ventilação. Avaliação da qualidade do ar interior.

6. Manutenção Preventiva: 

Revisão do histórico de manutenção do edifício. Recomendações para melhorias e reparos preventivos.

7. Documentação Legal:

Análise da documentação legal relacionada ao imóvel, como certificados, licenças e registros. Verificação do cumprimento das normas e regulamentações locais. Mantenha registros detalhados das atividades de manutenção. Arquive documentos relacionados a garantias, manuais e certificações.

8. Treinamento e Conscientização: 

Forneça treinamento para a equipe de manutenção. Crie campanhas de conscientização para os ocupantes do prédio sobre boas práticas e segurança.

9. Orçamento e Planejamento:

Desenvolva um orçamento para a manutenção predial. Planeje ações de longo prazo, como substituição de equipamentos obsoletos.

10. Acessibilidade:

Avaliação das condições de acessibilidade para pessoas com deficiência. Verificação de conformidade com as normas de acessibilidade.

11. Sustentabilidade:

Consideração de práticas e medidas sustentáveis, como eficiência energética e uso de materiais ecologicamente corretos.

12. Segurança Física:

Verificação das condições de segurança física, incluindo portões, cercas, sistemas de vigilância, etc.

13. Áreas Comuns:

Inspeção das áreas comuns, como corredores, escadas, elevadores e garagens.

14. Relatório Detalhado:

Elaboração de um relatório detalhado que inclua todas as constatações, recomendações e ações corretivas necessárias. Lembrando que a abordagem específica pode variar dependendo do tipo de edifício, sua utilização e as regulamentações locais. É sempre recomendável envolver profissionais qualificados, como arquitetos, engenheiros civis, elétricos e hidráulicos, para realizar a auditoria predial de maneira abrangente e precisa. Entenda o que é e como funciona a manutenção predial. De acordo com a auditora, Cris Araújo, a responsabilidade é extensa e, portanto, vale a pena tomar conhecimento das leis e normas que regram essa responsabilidade.

A RESPONSABILIDADE LEGAL DO SÍNDICO
As responsabilidades do síndico estão estabelecidas pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e em normas regulamentares (convenções de condomínio e regimentos internos). Cabe ao síndico administrar o condomínio por delegação da assembleia de condôminos, assumindo os encargos correspondentes, que incluem a preservação e a manutenção do patrimônio coletivo. Em casos de negligência no cumprimento de seus deveres, o síndico poderá ser civil e criminalmente responsabilizado.

A Norma Técnica NBR 5.674 da ABNT (Manutenção de Edificações – Procedimentos) dispõe que, no caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos são os responsáveis pela manutenção das partes autônomas individualizadas. Porém, na execução de reforma nessas unidades, o síndico deverá solicitar a participação de profissional habilitado, exigindo a ART, com o objetivo de garantir a segurança do conjunto da edificação.

O síndico precisa lidar com questões importantes, como a preservação do patrimônio do condomínio e a segurança do local. Esses dois fatores dependem diretamente da manutenção predial. Ela nada mais é do que uma prática regular composta por vistorias, adequações, reparos e consertos, sempre conservando a infraestrutura do condomínio. O síndico deve se preocupar com a fachada, com a conservação da estrutura, com a renovação dos ambientes e com o funcionamento de equipamentos cruciais, como os elevadores. Há, também, sistemas eletrônicos e outros recursos que requerem práticas de manutenção frequentes.

O ideal é ter uma rotina de checagem, pois assim é possível prever problemas ou simplesmente manter o funcionamento adequado. Para alguns síndicos, no entanto, não é tão simples saber por onde começar a manutenção predial. É preciso definir alguns procedimentos e práticas comuns. Dessa forma, nada será negligenciado nesse trabalho de fiscalização. É importante contar sempre com a ajuda de zeladores ou do próprio vice-síndico. Mais de uma pessoa atenta melhora a observação acerca do que precisa de intervenções. Essas pessoas também podem fiscalizar a atuação de profissionais contratados para atuar nesses reparos.

É importante ressaltar que, com a evolução da sociedade e do conhecimento, surgem também as necessidades de habilitações específicas dos profissionais da área tecnológica, não restando mais espaço para o amadorismo e a improvisação – principalmente quando se trata da elaboração de projetos complexos e da prestação de serviços que não podem colocar em risco a integridade física de pessoas e estruturas. 

A responsabilidade dos síndicos, nesse aspecto, é enorme, pois compete a eles prover a manutenção das estruturas prediais, de forma a garantir a tranquilidade e a segurança dos condôminos e de todas as pessoas que transitam por esses locais.
Para que isso aconteça, o ideal é recomendar: na hora de contratar uma empresa ou um profissional para prestar serviços ao condomínio, o síndico deve estar atento para que tanto uma quanto o outro possuam a devida habilitação legal e profissional, o que só será garantido com o registro no conselho.

NORMA TÉCNICA Nº 5.674 DA ABNT É REFERÊNCIA

Essa norma, que define a manutenção de edificações, é referência para que síndicos e proprietários possam elaborar e implantar programas de manutenção preventiva. O síndico e os administradores diretos têm papel fundamental no cumprimento dessa norma, uma vez que os prejuízos advindos da omissão em realizar a manutenção predial são de sua responsabilidade.

Os síndicos respondem civil e criminalmente por todo problema ocorrido no condomínio, conforme previsto na Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Todos os condôminos são responsáveis pela manutenção da edificação.

Normas como a NBR 16.280 estabelecem diretrizes para a realização de reformas em edificações, incluindo procedimentos, documentação e responsabilidades. É uma norma técnica brasileira que trata da gestão da qualidade em processos de reformas em edificações. Ela estabelece requisitos e procedimentos para execução de reformas, visando à segurança, ao desempenho e à sustentabilidade do edifício. Essa norma é especialmente relevante para condomínios, construtoras, incorporadoras e profissionais da construção civil.

Aviso aos síndicos: invista em profissionais especializados para não ser “surpreendido”

Realizar a manutenção predial é um trabalho que deve ser feito por profissionais preparados. Só eles são capazes de identificar problemas mais complexos, propondo as melhores soluções para manter tudo em ordem nos condomínios. Naturalmente, é possível fazer verificações mais superficiais no dia a dia. Essa é uma tarefa de síndicos, podendo também ser transferida aos zeladores. Problemas de funcionamento de sistemas eletrônicos e elevadores, por exemplo, podem ser identificados por qualquer um. No mais, é importante contar com empresas fornecedoras que realizam manutenções preventivas e consertos. Isso traz a segurança de que nada no prédio estará em inconformidade por mais tempo do que deveria.

As regras relacionadas a reformas em condomínios podem variar de acordo com a legislação local
e as normas estabelecidas pelo próprio condomínio. Entretanto, geralmente a realização de reformas sem aviso prévio ao síndico ou sem seguir as normas internas pode estar prevista no estatuto e, dessa forma, resultar em multas ou outras sanções. Veja a lista de cuidados elencados pela especialista, logo abaixo:

• Comunicação Prévia: Muitos condomínios exigem que os moradores comuniquem ao síndico ou à administração do condomínio antes de iniciar qualquer obra. Isso permite que o condomínio esteja ciente das atividades em andamento e possa monitorar o processo.

• Autorização Formal: Em alguns casos, além da comunicação prévia, pode ser necessária a obtenção de autorização formal por parte do condomínio, geralmente por meio de aprovação em assembleia.

• Normas e Regulamentos: Condomínios costumam ter normas internas que regulamentam o horário permitido para obras, tipos de reformas aceitáveis, dias da semana para realização de atividades mais ruidosas, entre outros aspectos. Certifique-se de estar ciente e seguir essas normas.

• Multas e Sanções: Descumprir as regras estabelecidas pelo condomínio pode resultar em multas. O valor da multa pode variar e geralmente é estipulado no regulamento interno ou pela convenção condominial.

• Responsabilidade Civil: Além de multas, o condômino que realizar obras sem autorização pode ser responsabilizado por eventuais danos causados às áreas comuns, à estrutura do prédio ou a propriedades de outros condôminos.

• Interferência nas Áreas Comuns: Se a reforma interferir nas áreascomuns do condomínio, como corredores, elevadores ou estacionamentos, a administração  pode aplicar penalidades mais severas.

• Desfazimento de Alterações Não Autorizadas: Em alguns casos, o condomínio pode exigir que o morador desfaça alterações não autorizadas ou que retorne o imóvel ao estado original.

• Mediação e Resolução de Conflitos: Em situações de desentendimentos, é possível recorrer a mecanismos de mediação oferecidos pelo condomínio ou buscar orientação jurídica para resolver conflitos. É fundamental que os moradores estejam cientes das regras do condomínio e sigam os procedimentos estabelecidos para evitar problemas legais e conflitos com a administração e outros condôminos. Caso haja  dúvidas sobre as normas internas ou regulamentos, é aconselhável consultar a convenção condominial e o regulamento interno, e, se necessário, buscar orientação jurídica específica para o seu caso.