Assembleias virtuais: veja dicas e orientações
Assinaturas são feitas por meio de acesso com login e senha do condômino e serão levadas a registro na ata o seu voto e a sua presença
LUMENA FERREIRA
As assembleias condominiais sempre foram um ponto muito importante para as gestões, onde são decididos e deliberados pontos que interferem na vida de toda a comunidade envolvida. Durante muito tempo, o modelo tradicional de reuniões presenciais, em diversas ocasiões, acabava virando acalorados debates, exacerbando as desavenças entre condôminos e o síndico. Esse clima “bélico”, na opinião da advogada especializada em Direito Condominial, gestão e Direito Imobiliário, Lumena Ferreira, pode estar relacionado às individualidades. “Penso ser possível atribuir a origem dos conflitos à tendência de priorização dos interesses pessoais de cada um. Como a assembleia visa à prevalência do interesse coletivo sobre o individual, e os níveis de compreensão e opinião sobre um mesmo assunto são diferentes entre os condôminos, acabam por ocorrer desentendimentos e exaltações provenientes da necessidade de satisfazer suas próprias demandas”, avalia Lumena.
Ocorre que, com o longo período de isolamento social por causa da Covid-19, os condomínios, bem como outros setores da sociedade, precisaram se adaptar à nova realidade e adotar novas tecnologias. No caso dos condomínios, a assembleia virtual passou a ser uma nova opção. Para Lumena Ferreira, que é sócia do escritório André Porto Romero Advogados, a assembleia virtual é uma ferramenta tecnológica em que os condôminos participam e deliberam em ambiente virtual. “Ela pode ser realizada por meio de aplicativo próprio do condomínio ou da administradora, havendo integração com as plataformas de web conferência como Zoom, Hangouts, Skype, dentre outras. Importante mencionar que as assinaturas são feitas por meio de reconhecimento de acesso, com login e senha do condômino, e serão levadas a registro na ata o seu voto e a sua presença”, orienta a advogada
A novidade principal sobre o assunto é que recentemente foi publicada a Lei 14.309/22, de 8 de março de 2022, que altera o Código Civil, para permitir expressamente a realização de assembleia virtual pelos condomínios edilícios. “Isso possibilita a sessão permanente das assembleias quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido.” Segundo ela, caso não haja proibição expressa na convenção do condomínio, a realização da assembleia virtual não necessita de uma permissão específica.
Questionada sobre as tecnologias mais indicadas e como o síndico pode ter um controle dos participantes, mesmo a distância, a advogada sugere os aplicativos pertencentes à seara condominial e as plataformas digitais voltadas para a realização de videoconferências. “Eles permitem a manutenção de um registro de acesso, além de proporcionarem ao síndico o controle da participação dos presentes, por meio de ferramentas como o silenciar, por exemplo. Ao contrário das assembleias presenciais, as virtuais devem ser obrigatoriamente gravadas”, afirma.
Lumena explica que a assembleia virtual segue os mesmos quóruns para as deliberações da assembleia presencial, previstos nos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil de 2002. “Assim, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais; já em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial. As decisões serão consideradas válidas enquanto o quórum mínimo para as deliberações tiver sido observado.”
Muitos síndicos ainda têm dúvidas sobre o tema, inclusive se existe um rito ou trâmite especial para as assembleias virtuais. Segundo a especialista, no entanto, essa modalidade deverá obedecer em regra ao mesmo rito ou trâmite da assembleia presencial. “Deve constar no instrumento de convocação que será realizada por meio eletrônico, além das instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos participantes. As normas complementares sobre a realização de assembleia poderão ser definidas no regimento interno mediante a aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para este fim”, analisa.
E caso o condômino perca o acesso à assembleia virtual, será que a administração do condomínio pode ser responsabilizada? A advogada explica que se o problema for decorrente dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou seus representantes, bem como por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle, a administração não poderá ser responsabilizada.
Se o condomínio optar por adotar a assembleia híbrida ou mista (presença física e virtual consecutivamente), o condômino poderá escolher a melhor forma de participar, de acordo com a sua conveniência.
Para concluir, Lumena informa que a assembleia realizada na modalidade virtual tem o mesmo valor jurídico do que a assembleia presencial, e há incidência das normas da Lei Geral de Proteção de Dados, visto que imagens, áudios, textos e vídeos estão sob a proteção da referida lei.