Ilegalidade na cobrança de água tem solução: entrar com ação judicial
Como diminuir os gastos mensais com conta de água dos condomínios? Advogados conseguem vitória na Justiça e abrem caminho para outros casos
Paulo Cantalice
As faturas mensais de concessionárias públicas representam boa parte das despesas mensais condominiais, e, em alguns casos, as tarifas nelas embutidas podem estar sendo cobradas de forma abusiva, isto é, em valores muito superiores ao que deveria ser cobrado, onerando ainda mais os respectivos condôminos. Pode até parecer que não, mas o caso acima tem ocorrido em grande escala, e os condomínios têm o direito de recuperar tudo o que foi pago a maior ao longo do tempo.
Dentro desse contexto, o Escritório Cantalice Advogados Associados, especializado em Direito Tributário e Condominial, tem observado que, em diversos municípios do Rio de Janeiro, incluindo Niterói e São Gonçalo, a concessionária pública responsável pelo fornecimento de água realiza a cobrança de empreendimentos condominiais mediante a aplicação de uma tarifa considerada ilegal pelo Poder Judiciário, uma vez que corresponde a uma mera “estimativa” do volume de água fornecido, que não corresponde com o volume efetivamente entregue e apurado em seus respectivos hidrômetros. Isso tem acontecido ao longo de muitos anos, e ocorre não somente em condomínios residenciais, como também nos comerciais e, até mesmo, em shopping centers, como relata o CEO do escritório, Paulo Cantalice.
“Ocorre que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já pacificou o entendimento de que essa forma de cobrança, baseada na mera ‘estimativa’ de consumo, quando existir no condomínio um único hidrômetro responsável por aferir o consumo de água de todas as unidades condôminas e em perfeito funcionamento, é abusiva e vai de encontro ao direito do condomínio de pagar apenas pelo volume de água efetivamente entregue”, analisa.
Segundo ele, na prática, esse tipo de cobrança abusiva acaba onerando as contas de água condominiais em até cinco vezes o valor devido, dependendo do caso e do consumo efetivo. “Foi o que pudemos presenciar em alguns casos defendidos pelo nosso escritório. Dentre eles, podemos citar o de um condomínio comercial, localizado no município de Niterói, onde o condomínio recebia cobranças, ao longo de todos os meses de 2022, em valores que alcançavam R$ 28 mil mensais”, informa. A Cantalice Advogados, em parceria com a Francisco Egito Administradora de Imóveis, ingressou com uma ação judicial e obteve o deferimento de tutela antecipada, através da qual a conta mensal desse condomínio sofreu uma significativa redução, passando para o valor mensal de aproximadamente R$ 8 mil, ou seja, uma redução mensal da ordem de R$ 20 mil ajudando imediatamente no fluxo de caixa do condomínio. Já em um outro condomínio, localizado no município do Rio de Janeiro, e também defendido pelo escritório, os valores mensais das contas de água costumavam girar em torno de R$ 15 mil e, após ingressar com a ação, foi obtida a tutela antecipada perante o Judiciário, com a conta mensal sendo reduzida para o valor aproximado de R$ 3 mil, uma economia mensal de R$ 12 mil.
“Em ambos os casos, o intuito da ação não é apenas reduzir imediatamente o valor dessa conta, mas também obter ao final da ação a devolução de tudo o que foi cobrado a maior nos últimos cinco anos, com juros e atualização monetária contados de cada desembolso. Como se pode ver, as cobranças realizadas são exorbitantes, e, muitas vezes, até abusivas, e, através de uma assessoria jurídica especializada, é possível reduzir substancialmente os valores das faturas mensais, para que o condomínio passe a ser cobrado pelo serviço que for efetivamente disponibilizado pela respectiva concessionária pública. Isso, porém, vai depender do tamanho do condomínio e do seu consumo mensal, sendo imprescindível a análise de caso a caso”, explica Cantalice.
Para concluir, o especialista orienta que é importante que o síndico e/ou administrador do condomínio esteja atento para verificar a forma como são cobradas as suas faturas, não somente as três últimas, mas também ao longo dos últimos cinco anos, se possível. “Caso seu condomínio se encontre nessa situação, procure uma assessoria jurídica especializada, de forma a se proceder à análise do caso concreto e garantir os melhores interesses ao seu condomínio. A Cantalice Advogados Associados atua no mercado há mais de 20 anos, em conjunto com o cliente na defesa dos seus interesses e recuperação dos valores que foram pagos a maior. Para tanto, analisamos as contas dos condomínios sem compromisso e orientamos aos síndicos sobre como proceder em cada caso”, finaliza.
Carlos Matheus
Cobrança de água com tarifa progressiva por faixa de consumo pode ser revisada
Esse assunto é importante para abrir a cabeça de síndicos e gestores de que algo pode e deve ser feito em relação às cobranças abusivas de serviços de concessionárias públicas. Assim, a REVISTA DOS CONDOMÍNIOS foi ouvir também o advogado Carlos Matheus, que é gestor na Francisco Egito Advogados Associados, além de síndico profissional, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial na OAB Niterói e especialista em Direito Imobiliário, Condominial e Contratual. Ele reitera que um dos maiores vilões do caixa dos condomínios é a conta d’água, a qual está entre os maiores gastos financeiros. Ele relata que, em grande parte, as contas ainda são elevadas pelas cobranças indevidas, vazamentos, ar nas tubulações e desperdício. E, nos condomínios com apenas um hidrômetro para todas as unidades, a tarifa de água é ainda maior, pois depende da economia de todos os condôminos, conhecimento do síndico e da boa-fé das concessionárias.
Entretanto, Matheus esclarece que há algumas alternativas para diminuir tais gastos. “Inicialmente, em relação à conta d’água, será necessário que o síndico identifique o problema, que, no caso de vazamentos, não é uma tarefa fácil, já que ocorrem de forma silenciosa. Por isso, será importante que ele fique atento e instrua os condôminos a verificar suas unidades, com cartilhas contendo informações dos passos a serem seguidos, além de ele próprio estar atento à ocorrência do problema nas áreas comuns”, orienta.
Ainda em relação à adoção de medidas que ajudem a reduzir as contas, o especialista ressalta que na maioria dos casos o valor não tem origem nas unidades autônomas ou nas áreas comuns do condomínio especificamente. O maior problema, segundo ele, pode vir pela forma de cobrança realizada pelas concessionárias, principalmente nos condomínios que possuem um único hidrômetro e utilizam o método de rateio entre todas as unidades, as concessionárias vêm cobrando o condomínio pela tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades autônomas.
“Suponhamos que a empresa cobre 20m³ de tarifa mínima por unidade e que haja um condomínio com 35 unidades. Mesmo que ele gaste 100m³, a cobrança será equivalente aos 700m³ (35x20m³) — valor sete vezes maior do que o gasto de fato. Na realidade, a maioria dos condomínios não chega a gastar nem metade dessa quantidade em seu consumo efetivo e, ainda assim, vem sendo cobrado pelo que não foi consumido. Em nosso escritório de advocacia, tivemos algumas reduções de até 80% no valor da tarifa de água. No caso do exemplo acima, a conta atingiu o valor de R$ 10.617,94, com base na tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades, e baixou para R$ 2.100,00 na cobrança real, marcada pelo hidrômetro, após ação judicial. E há condomínios em que a conta d’água ultrapassa os R$ 100 mil, por isso é sempre aconselhável que os síndicos mantenham contato constante com um escritório de advocacia especializado”, orienta.
Há casos em que a alta cobrança vem em decorrência da tarifa progressiva, ou seja, por meio de faixa de consumo. Assim, quanto maior o volume de consumo, maior será o valor do metro cúbico pela concessionária. Matheus explica que tais faixas podem ser encontradas através de tabelas fornecidas pelas respectivas concessionárias de água, embora, na teoria, aparentemente não seja algo tão relevante. “Os aumentos são ‘astronômicos’, pois as concessionárias, mesmo que cobrem pelo consumo efetivo marcado pelo hidrómetro, ao considerar todas as unidades autônomas como um único hidrômetro, o condomínio vai alcançar as maiores faixas de cobrança, levando o valor do metro cúbico às alturas. A boa notícia é que tal tarifa também pode ser revisada através de ação judicial”, esclarece
No tema 414 do Superior Tribunal de Justiça, há o entendimento de que “não é lícita a cobrança de tarifa de água no valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias existentes no imóvel, quando houver único hidrômetro no local. A cobrança pelo fornecimento de água aos condomínios em que o consumo total de água é medido por único hidrômetro deve se dar pelo consumo real aferido”. Carlos Matheus diz que essa é uma tese firmada pela primeira seção no julgamento do REsp 1.166.561/RJ, que vem sendo aplicada pelos tribunais desde o ano de 2010, ou seja, há aproximadamente 13 anos. “Porém, recentemente, embora a tese continue firmada, houve uma afetação com uma possível revisão de tese, na qual depende do julgamento de alguns recursos especiais, que terá também como o objetivo estabelecer a forma de cálculo da tarifa progressiva dos serviços de fornecimento de água e de esgoto sanitário, definindo a legalidade do ‘critério híbrido’”, relata.
Por fim, Carlos Matheus pondera que por esse e outros inúmeros motivos é importante que os síndicos se atualizem e busquem aprimoramento diário em assuntos relacionados à gestão condominial. “Pois além da possibilidade de economizar na conta d’água, há a possibilidade de economizar em diversas outras contas, sendo sempre indicado que os gestores condominiais se mantenham em contato constante com um escritório de advocacia especializado”, conclui.
Contatos
Paulo Cantalice
cantaliceadvogados.com.br
@cantaliceadvogados
Carlos Matheus
franciscoegito.adv.br/advogados
@franciscoegitoadvogados