Uma nova personalidade para os condomínios
A partir da aprovação do PL 3.461/2019, o condomínio já adquire diversas obrigações legais
O Senado aprovou, em 16 de setembro, o projeto de lei que altera o Código Civil para dar aos condomínios edilícios o direito de adquirir a qualidade de pessoa jurídica. “Condomínio edilício” é o nome legal dos condomínios, sejam de casas ou apartamentos, que tenham ao mesmo tempo área privativa do morador e áreas comuns compartilhadas com os demais proprietários de unidades. O PL 3.461/2019, do senador Fernando Bezerra Coelho (MDB- -PE), segue agora para análise da Câmara dos Deputados. Ao apresentar o projeto, o senador lembrou que atualmente, a partir do registro, o condomínio já adquire diversas obrigações legais, como o cadastro na Receita Federal a fim de obter o CNPJ, o dever de recolher contribuições sociais e preencher livros fiscais, por exemplo. Além disso, pode entrar com ação na Justiça representado pelo seu administrador ou síndico, mas ainda não tem o reconhecimento de personalidade jurídica.
O relator do PL, senador Mecias de Jesus (Republicanos-RR), concorda. Para ele, é preciso garantir segurança jurídica ao prever legalmente condomínio no rol das pessoas jurídicas de direito privado elencadas no Código Civil. Para o parlamentar, no Senado Federal já existe, na perspectiva social, a visão do condomínio edilício como sujeito de direitos e deveres. Ato contínuo, a doutrina e a jurisprudência vêm consolidando o entendimento do condomínio como pessoa jurídica e assegurando personalidade jurídica ao mesmo.
Importante frisar que, pelo texto do PL 3.461/2019, a transformação em pessoa jurídica ocorrerá quando o condomínio registrar, em Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, o documento da criação, a convenção e a ata da decisão pela constituição da pessoa jurídica, com o voto favorável dos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. Diante das considerações iniciais, cabe esclarecer a relação direta que haverá com o PL 1.513/2021, que altera a Lei nº 8.906 de 4 de julho de 1994, que dispõe sobre o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), para incluir a necessidade de visto de advogado no registro dos atos constitutivos de condomínio edilício. Dessa forma, reforça ainda mais o que aduz a redação do PL 3.461/2019.
Anderson Machado, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, afirma que o ponto central do PL 1.513/21 é garantir a instituição do condomínio no que tange aos seus atos constitutivos como a convenção e o regimento interno, importantes documentos que têm reflexos em toda a coletividade de moradores, e por isso devam ser visados por advogados, a fim de gerar segurança jurídica para a massa condominial. Nessa seara reforçará ainda mais a obrigatoriedade da assinatura pelos advogados, conforme estabelece o Estatuto da Advocacia, em seu artigo 1º, parágrafo 2º, que assim estabelece: “Os atos e contratos constitutivos de pessoas jurídicas, sob pena de nulidade, só podem ser admitidos a registro, nos órgãos competentes, quando visados por advogados”.
“Diante dos textos dos referidos PL’s, é nitidamente visível que ambos se convergem para um ponto central, no que se refere à obrigatoriedade do visto do advogado nesses importantes documentos constitutivos dos condomínios, e, não menos importante, podemos esquecer que, conforme preceitua o artigo 133 da Constituição de 1988, ‘o advogado é indispensável à administração da Justiça, sendo inviolável por seus atos e manifestações no exercício da profissão, nos limites da lei'”, concluiu Anderson Machado, também professor e presidente da Comissão Nacional de Direito Condominial da Associação Brasileira de Advogados (ABA) e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF.