Inadimplência: Como espantar esse fantasma do seu condomínio?

Em entrevista recente que o especialista em direito condominial Alex Garcez concedeu à Revista dos Condomínios, foi realizada uma análise minuciosa sobre a inadimplência em condomínios. Garcez compartilhou estratégias preventivas para lidar com o desafio da inadimplência; destacou a importância de uma abordagem equilibrada e legalmente sólida. 

Na mesma entrevista, enfatizou  ainda a necessidade de medidas como negociações extrajudiciais, parcelamentos e mediações, além de garantir que todas as ações estejam em conformidade com a lei, mantendo a imparcialidade e a ética nas interações com os condôminos. A entrevista com o especialista vocês podem ler a seguir.

Repórter da Revista dos Condomínios – Como tratar adequadamente a inadimplência em condomínio?

Alex Garcez – A inadimplência é um problema comum na maioria dos condomínios, que se não for controlado pode afetar negativamente as finanças e a gestão do condomínio. O síndico deve tratar de forma sempre preventiva a fim de evitar que a dívida se acumule, podendo utilizar de mediação, notificação extrajudicial, parcelamento e se fazer valer de assessoria jurídica para o recebimento de forma amigável.

Repórter da RDC – Quais medidas legais o condomínio deve tomar para lidar com moradores inadimplentes?

Alex Garcez – Deve o síndico conhecer a dívida e o devedor. Existem os devedores eventuais e habituais. Os devedores eventuais, normalmente surgem por alguma situação momentânea, não restando dificuldades para um acordo. Antes de uma demanda judicial, a administração pode adotar notificações de cobrança, negociação extrajudicial por equipe especializada, parcelamento do débito e mediação. Quando falamos do devedor contumaz, por muitas vezes, esse somente paga quando existe processo judicial. A recomendação é que o síndico não deixe a dívida acumular.

Repórter da RDC – Como conciliar a aplicação de medidas punitivas para condôminos inadimplentes com a necessidade de manter um ambiente de convivência saudável no condomínio?

Alex Garcez – O inadimplente não pode ter tratamento injusto ou discriminatório. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que o condômino inadimplente não pode ser impedido de utilizar os espaços comuns como piscinas e salão de festas. O condomínio deve buscar, da melhor forma, a regularização daquela dívida sem aplicar medidas coercitivas que prejudiquem o uso, visto que o devedor já tem a penalidade pela impontualidade.

Repórter da RDC – Quais são as estratégias mais eficazes que um síndico pode implementar para gerenciar o orçamento do condomínio, levando em consideração a inadimplência?

Alex Garcez – Gerenciar o orçamento do condomínio de forma eficaz é um grande desafio. Mesmo para condomínios com baixa inadimplência, é importante olho atento nas contas, para garantir a estabilidade e o bom funcionamento das operações. É necessário efetuar uma previsão orçamentária realista e levar em consideração a inadimplência média do condomínio. O síndico, de forma eficiente, precisa buscar os recebimentos das taxas em atraso e criar mecanismo para que evite o aumento da inadimplência, seja por campanhas ou contratação de assessoria jurídica especializada.

Repórter da RDC – Quais são as implicações legais do uso de recursos do condomínio para cobrir as despesas de proprietários inadimplentes? Como estabelecer a política de cobrança desses proprietários?

Alex Garcez – A previsão orçamentária deve ser feita com responsabilidade e cautela, devendo levar em conta as despesas ordinárias, como manutenções, folha de funcionários e a inadimplência. Não pode a gestão ficar manobrando dinheiro do fundo sem a aprovação da assembleia para pagamento de contas ordinárias, visto que, o fundo reserva é para atender despesas especiais, não previstas e que possam surgir de forma inesperada. 

Dessa forma, caso o síndico venha a utilizar o fundo sem a autorização da assembleia, esse pode ser responsabilizado legalmente. É importante ter um procedimento de negociação e cobrança, como a quantidade de dias que a unidade pode ser encaminhada para uma assessoria jurídica e o prazo para ingresso de ação de execução. A melhor alternativa vai ser sempre a tentativa extrajudicial, acordo, mesmo que de forma parcelada, a fim de evitar maiores prejuízos para o condomínio em decorrência do tempo das demandas judiciais.

Repórter da RDC – Quais são os principais desafios que um síndico enfrenta ao lidar com proprietários inadimplentes?

Alex Garcez – Esse se torna um grande desafio, uma vez que o síndico tem que equilibrar a harmonia dentro do condomínio e a saúde financeira, as cobranças frequentes e até mesmo em situações que já foram judicializada a execução das taxas condominiais, podem afetar diretamente o convívio harmonioso com alguns. 

Porém, essa é uma guerra que precisa ser travada, pois de um lado temos os que atrasam, de outro, temos os adimplentes, que exigem medidas mais severas para os atrasados, podendo levar ao descaso e motivação de se manterem adimplentes. Mesmo mediante a pressão que possa existir, o gestor precisa sempre manter a imparcialidade quando se trata de convívio em condomínio, evitando tratamento preferencial ou discriminatório, o que pode até ser desafiador. Mas qualquer medida a ser tomada deve ter o amparo legal.

Repórter da RDC – Quais os conhecimentos e referências para garantir que todas as ações tomadas em relação à inadimplência estejam de acordo com a lei e sejam justas para todos os condôminos envolvidos?

Alex Garcez – Quando se trata de inadimplência de condomínio é preciso equilibrar a função em um contexto que requer habilidade, ética e uma compreensão profunda tanto das leis quanto do relacionamento com os moradores. 

O assessor jurídico precisa ter a empatia e tentar buscar a solução da melhor forma para o condomínio e condômino, tentando receber os atrasados mediante acordo extrajudicial, com parcelamentos permitidos pelas regras do condomínio e, até mesmo, em circunstâncias específicas, levar a pauta inadimplência para assembleia discutir a melhor alternativa. 

É recomendável que, periodicamente, seja feita avaliação para acompanhar a inadimplência. Entender o que leva o aumento é umas das formas de antecipar e evitar um grande acúmulo de condôminos em atraso.