Fechamento de varanda sem dor de cabeça
Instalação das chamadas cortinas de vidro ganha mais adeptos, mas pede definição de regras para não adulterar a fachada dos condomínios
Ana Paula Cleven
O procedimento está na moda. Com o fechamento das varandas, as unidades ganham um pouco mais de proteção contra o frio e o vento – além, é claro, de alguns metros quadrados extras. O primeiro cuidado é a aprovação em assembleia, já que a intervenção, dependendo de como for feita, pode ser caracterizada como alteração de fachada. O segundo é aproveitar a votação para definir uma padronização da estrutura que será aplicada, como caixilhos, vidros, modelo, evitando que cada um faça do seu jeito. Quais parâmetros para esse fechamento com cortinas de vidro? É permitido o uso de insulfilm, colocação de quadros ou pendurar cortinas? Mudar a cor da parede? Por isso, e para evitar conflitos, é importante que o síndico promova debates sobre a padronização dos acessórios internos para manter a fachada do edifício harmônica.
Os condomínios verticais vêm cada vez mais buscando a modernização de seus espaços internos e externos, o que já virou tendência nacional. O procedimento de embelezamento e inovação requer cuidado, pois nem tudo é permitido fazer, principalmente a modificação da fachada do condomínio que, em princípio, é vedada, conforme dispõe o artigo 1.336 do Código Civil, sendo mantida a íntegra do texto original editado pela Lei 4.591/64 em seu art. 10, inciso I. Nesse caso, o legislador buscou preservar o interesse coletivo e evitar que o condômino ou a gestão condominial, de forma unilateral promovessem a desordem alterando, dentre outras coisas, o estilo, cor, da fachada”, conta Ana Paula Santos Cleven, advogada com atuação em Direito Imobiliário, Condominial e Trabalhista, e sócia fundadora do Cleven Advocacia.
Também secretária-geral da Comissão Nacional de Direito Imobiliário e membro da Comissão de Direito Condominial RJ, ela afirma que a questão tem sido debatida com recorrência por especialistas nos eventos, encontros e lives voltadas para o mundo condominial. Alguns casos reais de impasses são relatados nessas ocasiões. Afinal, pode a vontade coletiva dos condôminos superar o impedimento legal? Existe alguma regra ou quórum para aprovação, de modo a não ferir a lei?
“Pois bem, em que pese a legislação vedar a alteração de forma, cor, e esquadrias externas, devemos fazer a seguinte pergunta: o envidraçamento das sacadas é tido como alteração da fachada? Neste contexto, podemos afirmar que sim. E, para que ocorra a modernização do espaço, que tem por objetivo o conforto e maior proteção da sacada da unidade, gerando consequentemente a valorização imobiliária do condomínio e preservando o conjunto arquitetônico, é preciso convocar uma assembleia com a finalidade específica de estabelecer o padrão a ser adotado nos envidraçamentos das varandas, concedendo a oportunidade dos presentes se manifestarem, fazerem sugestões e tirarem suas dúvidas”, defende Ana Paula.
Importante destacar que, antes de convocar a assembleia, o gestor condominial deve contratar um engenheiro civil ou arquiteto para avaliação do local, pois é de extrema importância a elaboração de laudo técnico que garanta o cumprimento da norma NBR 16259/2014, que trata do sistema de envidraçamento da sacada. A legislação brasileira não possui lei que defina o quórum para realização dessa alteração. Porém, avaliando o artigo 1.336 do C.C e a jurisprudência recente dos tribunais, que ainda não está pacificada, entende-se que não é exigível a unanimidade dos condôminos para alteração do padrão arquitetônico, sendo aceita sua aprovação por 2/3 dos presentes à assembleia, conforme define o artigo 1.351 do Código Civil, ou por maioria simples, na forma do artigo 1.353 do mesmo código.
“Assim, as alterações de cor da fachada, envidraçamento das sacadas, utilização de insulfilm para proteção dos raios ultravioletas devem, como requisito, levar em conta a padronização do conjunto arquitetônico, preceder de avaliação técnica por engenheiro ou arquiteto, e aprovação da assembleia, conforme explanado anteriormente. Lembrando que a alteração deve ser registrada no regulamento interno do condomínio, a fim de dar ciência a todos das alterações realizadas e suas motivações”, conclui Ana Paula Cleven, também pós-graduanda em Direito e Gestão Condominial pelo Centro Brasileiro De Estudos e Pesquisas Jurídicas (CBEPJUR).