QUE A TAXA NOS SEJA LEVE E EXTRAORDINÁRIA. E NÃO HABITUAL...
CUSTOS ADICIONAIS SÃO QUASE INEVITÁVEIS EM CONDOMÍNIOS CADA VEZ MAIS COMPLETOS. MAS COBRANÇAS DEVEM SEGUIR REGRAS E EXIGEM PLANEJAMENTO, PARA NÃO SE TORNAREM FREQUENTES
Onome já diz tudo: taxa extra. Extra de extraordinária, excepcional. Incomum, inabitual. Tantos adjetivos servem para lembrar a natureza desse fenômeno condominial. Em tese, as chamadas cotas extras são valores cobrados a mais na mensalidade básica cobrada das unidades. Elas são utilizadas para cobrir os gastos eventuais que fogem ao orçamento fixo previsto – e costumam estar relacionados à conservação, prevenção e valorização do imóvel. Pintura de fachada, troca de móveis da portaria e instalação de equipamentos de segurança são alguns dos exemplos de intervenções mais frequentemente pagas a partir da cobrança de valores adicionais. Mas será que a taxa extra sempre faz sentido, sendo devidamente justificada? E como evitar que seja mal utilizada, ou mesmo empregada de forma abusiva?
Imprevistos podem ocorrer, mas o ideal é que o condomínio forme algum fundo de caixa ao longo do tempo para suprir as necessidades emergenciais. O que não pode acontecer é o uso do expediente de emitir cobranças extraordinárias para executar toda e qualquer despesa não prevista no orçamento anual. “A taxa extra não deve ser usada para encobrir o real problema que, muitas vezes, é a falta de uma gestão adequada e a visão apenas de curto prazo de muitos que estão à frente da administração dos condomínios”, sentencia Thaís Romanini Conceição, administradora e sócia da Providência Síndicos Profissionais, de Curitiba/PR.
Outro vilão que acaba levando o condomínio a ter que adotar taxas extras é a inadimplência. Um terror que tira o sono de muitos condôminos e também gestores, ainda mais no cenário da atual economia brasileira, que soma mais de 14% de desempregados. “É muito importante que o síndico monitore constantemente os índices e analise o perfil da inadimplência. Tomar a iniciativa de contatar os moradores que não estão com seus pagamentos em dia, propondo alternativas de negociação ou parcelamento, e lembrando sempre do valor da multa e juros estabelecidos legalmente. Se não funcionar, o síndico ainda pode buscar alternativas como a contratação de uma assessoria jurídica ou serviços de cobrança especializados, antes que o problema tome um vulto ainda maior”, aconselha.
A especialista afirma que todos devemos entender que a cota extra é um ‘remédio amargo’ que, às vezes, precisa ser utilizado. Sendo assim, regras para sua correta aplicação devem ser estabelecidas de forma clara. A aprovação deve ocorrer em uma assembleia especificamente convocada. O edital de convocação deve descrever a possibilidade de aprovação da cota extra. Nessa mesma assembleia, deve ser delimitado o valor, o período de vigência, a finalidade da cota extra e a forma de rateio (se por fração ideal ou por unidade), sempre respeitando o que já está estabelecido na Convenção ou Regimento Interno do próprio condomínio. Desta forma, os condôminos terão clareza e poderão se programar para efetuar os pagamentos em dia.
E vale lembrar algumas regras. Não se pode aprovar obra voluptuária ((quase sempre cara, e de embelezamento ou melhorias nas áreas de lazer, por exemplo) com o consentimento de menos de 2/3 de todos os condôminos. As chamadas obras úteis (aquelas que permitem ou facilitam o melhor uso do bem) exigem maioria absoluta de 50% + 1 deste mesmo total, enquanto as obras necessárias (para conservar o bem ou evitar que se deteriore, algumas de cunho emergencial) precisam do aval da maioria simples dos presentes na assembleia. Quanto ao valor, vale o bom senso: não se deve impor cotas extras de mais de 50% da taxa condominial. Portanto, nos casos de intervenções de alto custo, a cobrança poderá se prolongar por mais tempo.
A verdade é que, cada vez mais, as pessoas buscam morar em condomínios como uma forma de proporcionar qualidade de vida, conforto, segurança e convivência social. E tudo isso tem um custo fixo de manutenção, além de aumentar exponencialmente os gastos com consertos de aparelhos que quebram. O resultado é claro: taxas mensais mais salgadas e cotas extras mais frequentes. “O objetivo da maioria sempre é usufruir de uma infraestrutura comum, rateando os custos dos serviços e manutenção das áreas de lazer com os demais moradores. Para obter esse resultado, é fundamental que o síndico faça uma boa gestão financeira do condomínio. A ideia é investir em um imóvel para viver bem, sem ter que gastar muito para mantê-lo ou, por seguidas vezes, ser surpreendido por despesas não programadas”, explica Thaís Romanini.
No final das contas, nossa entrevistada lembra que é dever dos moradores contribuir para as despesas do seu condomínio, mas também é dever do bom síndico apresentar um orçamento anual completo, submetendo-o à aprovação em assembleia. Assim, todos podem se programar financeiramente. Uma previsão orçamentária baseada em análise financeira, um plano de ações preventivas e o efetivo controle das despesas garantem o bom funcionamento do condomínio, evitando excessos na aplicação das cotas adicionais. “Agindo de forma diligente, mantendo o controle sobre receitas e despesas, planejando manutenções e prestando contas de uma forma transparente, o síndico revela cuidado com a gestão de recursos e evita o uso indiscriminado dessas taxas, que tanto sacrificam o orçamento dos condôminos.”