Convenção de condomínio deve ser feita mais cedo

O Provimento CGJ nº 87/2022, assinado em 16 de dezembro de 2022 pelo corregedor-geral da Justiça, desembargador Ricardo Rodrigues Cardozo, estabeleceu o novo Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro. A aprovação da nova redação teve como objetivo atualizar o código diante das diversas introduções tecnológicas e normativas introduzidas no funcionamento das atividades notariais e registrais. “A partir da introdução, cada vez mais comum, de recursos tecnológicos na atividade extrajudicial, somado a inovações legislativas ocorridas ao longo do tempo que alteraram regras aplicáveis às mais diversas atribuições notariais e registrais, percebeu-se a necessidade de elaboração de um novo Código de Normas”, afirma a Corregedoria, na exposição de motivos que levaram à atualização do código.

Foram formadas comissões temáticas, compostas de servidores técnicos e delegatários que, ao longo dos anos, no desempenho de suas atividades, destacaram-se e se tornaram referência no conhecimento do direito notarial e registral. Após quase dois anos de trabalho e debates intensos, chegou-se a uma redação final do novo Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça – Parte Extrajudicial. Ao menos um artigo traz impacto direto para os condomínios. O registro da incorporação imobiliária institui o condomínio edilício, ensejando a cobrança de emolumentos por um único ato (art. 32, §§ 1º-A e 15º, da Lei nº 4.591/1964). Em seu parágrafo único, o Art. 1.351 prevê: “Exigir-se-á o registro da convenção de condomínio concomitantemente ao da averbação da construção, caso ainda não tenha sido registrada.”

“Essa alteração busca trazer um equacionamento para, possivelmente, uma das principais discussões jurídicas acerca do momento em que nasce a figura do condomínio edilício na seara de uma incorporação imobiliária. Alguns juristas defendiam que o condomínio edilício apenas nascia com a averbação da construção, tomando como base o artigo 44 da Lei 4.591/64. Contudo, a dinâmica legal, a meu ver, sempre orientou no sentido de que o condomínio edilício é instituído no momento do registro da incorporação, ou seja, muito antes da conclusão da construção das unidades autônomas”, aponta Leandro Sender, diretor do Núcleo de Estudos e Evolução do Direito (NEED) e pós-graduado em Direito Imobiliário pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

O entrevistado explica que, com relação ao registro da convenção, essa norma traz significante alteração. “Veja, a Lei nº 14.382/22 modificou o art. 32 da Lei nº 4.591/64, fazendo constar que a minuta da convenção de condomínio deverá fazer parte do memorial de incorporação. Porém, a alteração com a qual nos deparamos nesse momento, introduzida pelo Código de Normas da Corregedoria, obriga o registro desta convenção simultaneamente à averbação da construção, o que importa dizer que os novos condomínios sempre terão convenção registrada. Na prática, o simples fato de ter minuta de convenção inclusa no memorial de incorporação já conferia legitimidade a tal documento e obrigava os condôminos a cumprirem suas disposições. Entretanto, ante seu obrigatório registro, tal convenção passa a ser obrigatória também perante terceiros, conforme art. 1.333, parágrafo único do Código Civil.”

Mas, afinal, como isso mexe na rotina dos condomínios? Na verdade, estando o condomínio já formado logo na largada, isto é, antes de iniciada a obra, os adquirentes recebem o edifício já com o condomínio constituído. Assim, precisam tão somente aprovar a convenção de condomínio, e não a instituição do mesmo. E o que esse novo padrão exige do síndico? “Recomenda-se, portanto, aos síndicos destes novos condomínios, que, após sua instalação, analisem cuidadosamente a convenção existente e, sendo o caso, convoquem assembleia específica para deliberar sobre sua alteração, uma vez que aquela convenção sempre é elaborada pelo incorporador”, aconselha.