Administradoras não podem ofertar ou realizar serviços jurídicos

Em função da importância do assunto e tendo em vista a forte repercussão da primeira matéria publicada na edição passada, a REVISTA DOS CONDOMÍNIOS, dá sequência de desdobramentos sobre a proibição imposta pela Justiça às administradoras de condomínios de comercializaram serviços jurídicos. Vale lembrar que em abril deste ano, da Justiça da Bahia atendeu parcialmente pedido liminar em ação civil pública ajuizada pela OAB-BA, e determinou que nove administradoras de condomínios do estado deixassem de oferecer e prestar aos seus clientes atividades de consultoria e assessoria jurídicas, porque elas são privativas dos advogados. Além disso, elas foram obrigadas a suspender imediatamente a captação de clientes de serviços reservados à advocacia com base em seus serviços de administração de condomínios, sob pena de multa.

Valzira Souza, advogada especialista em Direito Civil, Direito e Gestão Condominial, pós-graduanda em LGPD e com formação em mediação judicial pelo TJDFT reconhece que essa prática é lesiva e vem sendo identificada em todo o país, especialmente em administradoras de condo mínios que ofertam serviços jurídicos em sites de internet, páginas de redes sociais como Instagram e Facebook, mas ela alerta para a não generalização, pois existem administradoras que agem dentro da legalidade e não podem ter a imagem maculada indevidamente. “A administração de um condomínio é um ato personalíssimo do síndico, todavia, o art. 1.358 do Código Civil permite que este transfira a outrem, total ou parcialmente, as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, desde que não haja proibição na convenção. Isto posto, cabe a administradora exercer as atividades inerentes a administração condominial, como por exemplo o recolhimento dos impostos, a emissão da folha de pagamento, do contracheque e do crédito do salário líquido dos empregados, emissão de boletos, elaboração dos balancetes, fechamento das pastas, prestar auxílio na elaboração da previsão orçamentária, prestação de contas, comunicados internos, providenciar os registros das atas das assembleias, entre outras”, exemplifica.

Ela explica também que a Bahia não é um caso isolado. “A OAB através da sua Seção no Distrito Federal e em diversos estados como o Espírito Santo e São Paulo já havia ajuizado Ações Civis Públicas fundamentadas em provas que efetivamente comprovam essa prática ilícita e obtiveram êxito. Ressalte- -se que em todas essas ações o Ministério Público apresentou manifestação considerando que a conduta das empresas rés é contrária a Lei e deve ser coibida. No tocante ao Estado da Bahia recentemente foi concedida liminar pelo Juízo da 11ª Vara Federal Cível obrigando algumas administradoras de pequeno porte a excluir da internet ou de qualquer outro meio de divulgação a oferta de serviços jurídicos, a suspensão imediata de atividades privativas da advocacia, bem como a captação de clientes com base nesses serviços, sob pena de pagamento de multa diária. A repercussão é desfavorável para essas empresas na medida em que, diante de um mercado altamente competitivo, elas acabam tendo a imagem vinculada a uma atuação irregular”, protesta.

A fundamentação jurídica para a decisão da Justiça baiana encontra amparo na Constituição Federal que assegura no Art. 5º, XIII, que “é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer”. Já o Art. 170 parágrafo único dispõe que “é assegurado a todos o livre exercício de qualquer atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos públicos, salvo nos casos previstos em lei”. A advocacia é uma dessas exceções de limitação da profissão por determinação de lei. Para Valzira, o exercício da advocacia sujeita-se às prerrogativas e as exigências estabelecidas na Lei 8.906 de 1994 que dispõe sobre o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil, como atividades privativas da advocacia o ajuizamento de ações a consultoria, assessoria e direção jurídicas. “Desse modo, a assessoria ou consultoria jurídica, a elaboração de parecer jurídico, notificações e as notificações extrajudiciais que exijam análise jurídica somente podem ser exercidas por advogados regularmente inscritos na OAB, ou por sociedades de advogados de fins jurídicos, regularmente aprovadas e registradas. Além disso, devemos levar em consideração o Art. 4º que considera nulos os atos privativos de advogado praticados por pessoa que não esteja devidamente inscrita na OAB, sujeitando-se as sanções civis, penais e administrativa”, alerta.

O crescimento da importância da atuação de um advogado especializado em questões condominiais também vem chamando a atenção do mercado. Assim, de acordo com a especialista, para quem advoga na área condominial é essencial estar preparado para as mais diversas demandas que possam surgir na área Civil, do Consumidor, Imobiliário, Trabalhista, Tributário, Penal, Ambiental, Normas da ABNT e as leis correlatas ao dia a dia dos condomínios. O profissional pode também se especializar em Mediação e Arbitragem direcionada para condomínios, Lei Geral de Proteção de Dados e até mesmo em Compliance Condominial que é uma matéria que poucos advogados detêm conhecimento e experiência. Ademais, é fundamental o conhecimento de gestão condominial, matéria que não é ensinada na graduação em Direito. Advogar para condomínios requer o desenvolvimento de habilidades para lidar com os diversos tipos de situações que envolvem conflitos, inclusão social, violência doméstica, participações em assembleias muitas vezes conturbadas entre outras. A administração de imóveis, igualmente, não pode prescindir do conhecimento das leis, pois, no dia a dia das administradoras é comum que surjam dúvidas técnicas que exigem preparo para delimitar a atuação com eficiência e eficácia”. São, portanto, como podemos ver, muitos pontos de atuação.

Valzira Souza, que é professora de cursos para síndicos e funcionários de condomínios defende o diálogo para a resolução de qualquer conflito. “É fundamental identificar os papéis de atuação de cada uma das partes. Questões atinentes a cobrança extrajudicial e judicial, assessoria ou consultoria jurídica, elaboração ou atualização de convenção e regimento interno são exemplos de serviços que recorrentemente são inseridos ilicitamente nos contratos firmados com administradoras. Entendo que deve haver o debate das partes envolvidas com o propósito de esclarecer quais competências são atribuídas as administradoras de acordo com a Lei. Nesse ponto, é essencial a atuação dos Conselhos e da própria OAB de propiciar eventos para o debate entre as partes incluindo os síndicos que são os contratantes e na maioria das vezes desconhecem esses aspectos legais”, sugere.

Questionada se mesmo a administradora possuir na sua equipe profissionais da área do Direito, ela estaria autorizada em comercializar esse tipo de serviço, Valzira reforça que não, tendo em vista que os serviços advocatícios não são oferecidos pelos profissionais advogados, mas sim pelas administradoras. “Neste caso, a prestação de serviços jurídicos se encontra vinculada ao contrato celebrado entre condomínio e a administradora. Ademais, vale ressaltar que é vedado a divulgação da advocacia em conjunto com outra atividade. No mesmo sentido, o Código de Ética e Disciplina da OAB considera incompatível o exercício da advocacia com qualquer procedimento de mercantilização”, orienta.

Para concluir ela destaca que a promoção do conhecimento através de disciplinas na grade curricular dos cursos de formação e especializações é de extrema relevância. “Uma opção salutar é a aproximação de administradoras e síndicos através das comissões de Direito Condominial da OAB visando fomentar o conhecimento acerca das prerrogativas da advocacia, inclusive com recomendações formais e produção de cartilhas”, conclui.