O desafio de lidar com o condômino antissocial

Sabe aquele condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial, gera incompatibilidade de convivência com os demais? Faz obras em horários proibidos, barulhos a qualquer hora, profere ofensas, destrata funcionários do condomínio… Em casos extremos, após muitas reclamações, o que o síndico pode fazer? O que diz a lei? Vale expedir comunicados, aplicar multas? Em última análise, pode-se recorrer à Justiça? A expulsão é uma solução possível?

Caio César Pereira da Mota Oliveira é graduado em Direito pela Universidade Católica de Goiás (atual PUC/ GO), especialista em Direito, Negócios e Operações Imobiliárias pelo Instituto Dalmass, em parceria com a Faculdade Cambury; e especialista em Direito Público pela Faculdade Atame – Unidade Goiânia, além de professor em diversas instituições de ensino superior. “Ao largo do tempo, o direito de propriedade gozou de caráter absoluto, não se sujeitando a quaisquer limitações. No entanto, com os avanços da sociedade e a incessante busca por políticas e leis mais justas, este cenário vem sofrendo consideráveis mudanças”, inicia nosso entrevistado.

Segundo ele, tal fato pode ser facilmente percebido por meio da Constituição Federal de 1988, comumente chamada de ‘Constituição Cidadã’, justamente pela intransigente defesa da cidadania, do Estado Democrático de Direito e da dignidade da pessoa humana – fato que repercutiu no Código Civil de 2002, incutindo em seus artigos disposições acerca do direito de propriedade, de forma a limitá-lo. Aludidas limitações ao direito de propriedade são tidas como restrições ao seu exercício e à sua extensão, sem acarretar, por si só, diminuição do patrimônio de quem é afetado por ela ou mesmo o enriquecimento de quem as aproveite.

“A Constituição Federal admite o direito de propriedade como individual e inviolável, devendo, contudo, atender a função social – leia-se o interesse público na utilização da propriedade privada. O condomínio edilício, ficção jurídica na órbita do Direito, a toda evidência, embora detenha legitimidade de atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico, não possui personalidade jurídica. E, nesse contexto de sua regulamentação, é que se verifica a proteção dos bens tutelados do direito de vizinhança, além dos eventualmente previstos nos normativos internos, como a convenção e o regimento”, prossegue Caio Cesar.

Dessa forma, o artigo 1.277 do Código Civil veda o uso anormal da propriedade, ao passo que o artigo 1.336, inciso IV, do mesmo diploma, considera dever do condômino não a utilizar de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos outros proprietários ou possuidores, bem como em desatendimento aos bons costumes. Além disso, com o passar do tempo, verificou-se que o número de conflitos em condomínios tem aumentado em número e gravidade, fazendo- -se necessária a imposição de medidas mais severas e sanções mais eficazes. É nesse momento que surge a discussão sobre a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, tema ainda divergente na jurisprudência.

“Em apertada síntese, a partir de uma visão que entende ser impossível a exclusão do condômino antissocial sob fundamentação da prevalência do direito de propriedade e do princípio da dignidade da pessoa humana, cresce a corrente que brada pela possibilidade, sim, de exclusão, em respeito ao princípio da função social da propriedade, no qual o direito do coletivo se sobrepõe ao direito individual”, explica.

Nesse sentido, o especialista cita o autor Silvo de Salvo Venosa. “Nossa conclusão propende para o sentido de que a permanência abusiva ou potencialmente perigosa de qualquer pessoa no condomínio deve possibilitar sua exclusão mediante decisão assemblear, com direito de defesa assegurado, submetendo-se a questão ao Judiciário. Entender- -se diferentemente na atualidade é fechar os olhos à realidade e desatender ao sentido social dado à propriedade pela própria Constituição. A decisão de proibição não atinge todo o direito de propriedade do condômino em questão, como se poderia objetar; ela apenas o limita, tolhendo em seu direito de habitar e usar da coisa em prol de toda a coletividade. Quem opta por residir ou trabalhar em condomínio de edifício ou comunhão condominial assemelhada deve amoldar-se e estar apto para a vida coletiva.”