Cobrança da taxa condominial à luz do Projeto de Lei 1092

A segurança jurídica também é o ponto que destaca no Projeto de Lei 1092/22 o advogado Donato Alves Ferreira, pós-graduado em Direito Processual Civil, em Direito Privado, MBA em Planejamento Tributário, ressaltado que “a proposição visa sanar a lacuna legislativa existente com relação a essa situação”, tendo, contudo, reconhecido que o STJ tem entendimento de que é de cinco anos o prazo prescricional. “Embora se possa dizer que a convenção atual praticada pelo mercado é a mesma do STJ através do Tema 949, se deixarmos de lado essa ‘atualidade’ e mirar numa convenção histórica, temos, ainda, como de difícil afirmar sobre a existência de uma convenção relativa a prescrição para as cotas condominiais pelo mercado, pois raramente os condomínios permanecem por mais de cinco anos sem ajuizar ação de cobrança, uma vez que a necessidade de se prestar contas as Assembleias Gerais anualmente, impõe o sindico uma certa eficiência na cobrança dos inadimplentes”, avalia.

Segundo ele, o condômino inadimplente pode ter seu nome inscrito nos cadastros de inadimplência, bem como ser objeto de ação de cobrança ou de execução de título extrajudicial, cujo não pagamento do débito pode provocar a expropriação da própria propriedade imóvel para saldar a dívida, não podendo sequer arguir benefício relativo a bem de família a fim de evitar sua constrição. “A legislação sobre o tema, regulada pela Lei 4.591/64, cuja discussão sobre sua revogação ou não é um caso à parte, e pelo Código Civil, artigos 1.331 e seguintes, atribui como obrigação do condômino o dever de pagar pela cota parte no rateio das despesas do condomínio e que o inadimplente fica sujeito aos encargos da mora, assim como tratar de obrigação do síndico cobrar dos condôminos.”

Com o advento da Lei 11.232/05, o processo passou a ser sincrético, abolindo-se a execução e passando-se a adotar duas fases, uma de conhecimento e outra de cumprimento de sentença. Da mesma forma que antes (e também da execução por título extrajudicial), o cumprimento de sentença exigia a exigibilidade, certeza e liquidez, mas com base no artigo 290 do CPC/73, sempre se permitiu, para o cumprimento de sentença de ações de cobranças de condomínio a inclusão na execução/cumprimento de sentença das cotas que se vencerem até o efetivo cumprimento da execução, repita-se, por inteligência do artigo 290 do Código de Processo Civil de 1973 e atualmente por força do artigo 323 do atual Código de Processo Civil.

O especialista, que é sócio da Nepomuceno e Ferreira Advogados, especializado em Direito Condominial, Imobiliário e Tributário avalia que a preocupação do Legislador ao tornar objetiva a execução extrajudicial de cotas condominiais foi aplicar o Princípio da Celeridade e Economia Processual, bem como o Princípio Constitucional da Duração Razoável do Processo, em interpretação sistemática do artigo 323 do atual Código de Processo Civil ao procedimento de execução, inclusive em razão do disposto no artigo 318 e 771, ambos deste Diploma Legal. “Portanto, não há dúvidas de que a intenção do legislador, ao incluir no novo Código de Processo Civil – artigo 784, inciso X -, dentre o rol de títulos executivos extrajudiciais, ‘o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas‘, foi elevar a cota condominial à condição de título executivo extrajudicial, e, sobretudo, de acelerar o adimplemento da dívida, para que a coletividade dos condôminos não seja prejudicada pela morosidade da justiça, decorrente da excessiva massa de demandas”, explica.

Em caso de inadimplência, portanto, o devedor fica sujeito aos encargos da mora, ou seja, juros de 1% ao mês, correção monetária e multa, não superior a 2% do débito; e, se houver ação, a restituição das custas e despesas judiciais, assim como os honorários advocatícios, não obstante o envolvimento de seus bens, incluindo o próprio imóvel. “Além disso, o devedor fica impedido de votar nas assembleias gerais, de acordo com a parte final do inciso III do artigo 1335 do Código Civil, dentre outros impedimentos previstos nas convenções de condomínio, desde que não sejam incompatíveis com a lei.

Uma outra questão neste assunto é a situação do condômino inadimplente. Muitas vezes ele não tem culpa ou pode estar sob os efeitos da pandemia da Covid-19 e sem recursos financeiros. Donato Ferreira Alves, que é também consultor jurídico da RV Gestão e administrador do Centro Empresarial Mario Henrique Simonsen lembra de sua palestra “Exercício do direito de defesa do condômino infrator sob o aspecto constitucional”, realizada no “Encontro do Direito condominial com o Direito Criminal, administrativo e condominial” da ABA-RJ, quando justamente pôde falar sobre o direito de defesa do condômino baseado no princípio constitucional do contraditório e ampla defesa.

“Naquela oportunidade apresentei meu entendimento de que o direito de propriedade não é ilimitado, mas encontra balizas na função social da propriedade, prevista na Constituição Federal, no Código Civil, no Plano Diretor das cidades e nas convenções de condomínio, devendo respeitar zoneamentos urbanos e a destinação do empreendimento. As convenções de condomínio, não é praxe, mas é possível identificar algumas com cláusulas em que as penalidades impostas aos condôminos são efetuadas após advertência, assegurando o recurso pelo condômino ao síndico, que, caso não acatadas, devem ser deliberadas pelas assembleias e, uma vez mantidas, o condômino que recorreu deve arcar com as despesas das assembleias, permitindo, assim, o contraditório e a ampla defesa e ao mesmo tempo evitando protelações”, diz.

O direito de defesa dos condôminos, ainda que não previstos nas convenções de condomínio, devem ser garantidos com base na Constituição Federal. “O STJ, no REsp 1365279-SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, decidiu sobre o direito de defesa do condômino, anulando penalidade imposta por um condomínio sem garantir ao condômino o exercício de sua defesa e contraditório, expondo que “o art. 1.337 do Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial” e que “por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”, ressaltando que “com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais”.

Para concluir, ele afirma que a cada dia é mais visível que as relações jurídicas que envolvem o condomínio edilício necessitam de pessoal qualificado e a essencialidade da figura do síndico profissional, assim como de assistência jurídica qualificada e especializada no tema.