Execução extrajudicial pode incluir cotas condominiais vincendas
Decisão recente do STJ abre a possibilidade que o condomínio execute não somente as parcelas das cotas que já venceram, mas também aquelas que vencerem ao longo do processo
PAULO CANTALICE
Recentemente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que é possível incluir as parcelas vincendas na execução de título extrajudicial relativo a contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, desde que se trate de prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza. Para entender melhor, na prática, o que isso significa, falamos com o advogado especialista em Direito Tributário e Condominial Paulo Cantalice, da Cantalice Advogados.
De acordo com ele, as cotas condominiais podem ser juridicamente entendidas como obrigações de trato sucessivo, ou seja, aquelas que se renovam em prestações singulares e que se repetem a cada certo período. “Caso não sejam pagas as cotas condominiais, é possível, desde logo, ingressar com ação judicial de cobrança ou execução de título extrajudicial. O STJ entendeu que as cotas condominiais vincendas – aquelas que vencerem ao longo do processo – também poderão ser incluídas na execução de título extrajudicial, quando se tratarem de prestações de mesmo valor, que sejam contínuas (mês a mês) e decorrentes do mesmo título de cobrança. Dessa forma, até que ocorra o cumprimento integral da obrigação no curso do processo, o condomínio poderá executar não somente as parcelas que já venceram quando da propositura inicial da execução, mas também aquelas que venham a vencer ao longo do processo e que não sejam pagas.”
Levando em consideração que o síndico representa os interesses dos condôminos, cabe a ele controlar a inadimplência e atuar rapidamente para solucionar a falta de pagamento das cotas condominiais, até porque a omissão desse ato pode atrair para ele a responsabilidade. “Cabe ao síndico, juntamente com o advogado especializado na área, verificar a melhor estratégia de cobrança de acordo com cada caso. Para tanto, deverá ter em mãos todos os documentos relevantes relacionados às cotas condominiais, como a convenção condominial e eventuais atas de assembleias gerais que contenham aprovações de valores”, acrescenta.
Ao ser questionado se existem excepcionalidades à regra, o especialista esclarece que o texto se refere somente às prestações que sejam feitas com base em valor semelhante, contínuas e decorrentes do mesmo título de cobrança. Assim, se houver a modificação da natureza da cobrança como, por exemplo, de uma multa condominial ou da inclusão de uma taxa extra na cota condominial decorrente de alguma obra, tais prestações não poderão ser incluídas na execução de título extrajudicial, já que o devedor tem o direito de defesa.
Paulo Cantalice acrescenta que a melhor recomendação aos condôminos e proprietários que estejam em situação de inadimplência é buscar sempre uma solução pacífica com o síndico por meio de possível parcelamento da dívida. “Isso pode evitar a cobrança judicial, já que a ação de execução poderá atingir rapidamente os seus bens e sempre será mais custosa para o condômino.”
O advogado avalia que a real dimensão do problema da inadimplência condominial afeta de forma clara os demais condôminos, por conta do aumento dos ônus, tendo em vista que a cota condominial se baseia na divisão dos gastos do condomínio por todos que ali vivem. “A partir do momento que um certo condômino não mais paga a sua respectiva cota-parte, o valor correspondente deverá ser rateado entre os demais condôminos pagantes, aumentando significativamente os seus custos. É uma situação perversa que causa desequilíbrio nas contas do condomínio e prejudica a toda a coletividade”, alerta Cantalice.
Esse assunto parece que não vai terminar por aqui. Com base na experiência adquirida ao longo de anos, Paulo Cantalice avalia que a tendência é de cada vez mais serem buscados recursos e meios que tornem mais fácil e efetiva a quitação do débito em benefício do credor. “Se antes as legislações previam maior burocracia e hipóteses que protelavam as execuções de dívidas, atualmente, tanto as legislações quanto as decisões judiciais estão mais voltadas a facilitar e acelerar esse processo. No caso dos condomínios que sofrem com a inadimplência de seus condôminos, agora está ainda mais ágil e efetiva a satisfação de seu débito pela via judicial, estando, inclusive, assegurados os débitos que, porventura, permaneçam ocorrendo ao longo do processo em razão da decisão judicial já comentada.”
Para concluir, ele recomenda que, em qualquer dos casos, é necessário buscar uma assessoria jurídica especializada que atue tanto na cobrança administrativa quanto na judicial. “Essa é a melhor ferramenta para obter uma solução definitiva, rápida e eficaz para o problema da inadimplência, além de resguardar o síndico de embates desnecessários com os demais moradores e permitir que ele invista o seu tempo na solução de todos os demais problemas sociais.”