Prevenir é o melhor remédio
Técnicos certificados são fundamentais auxiliares do síndico, pois têm conhecimento e olhos treinados para identificar problemas ainda na fase inicial
Daniel de Oliveira
Há uma enorme diversidade de intervenções em que o síndico poderá solicitar o apoio e a assessoria técnica de um técnico industrial. Decoração de interiores, projetos, obras e uma infinidade de reformas frequentes no condomínio são algumas dessas situações. Para a solução de problemas estruturais tais como rachaduras, fissuras, desnivelamentos, é necessário chamar um técnico. Mas qual? Quais são as especialidades? Quais requisitos e documentações devem apresentar? O que isso pode significar em termos de custos ou redução destes? Por isso, a REVISTA DOS CONDOMÍNIOS foi ouvir Daniel de Oliveira Dantas, técnico em Edificações pelo Centro Federal de Educação Tecnológica Celso Suckow da Fonseca (Cefet-RJ) e engenheiro civil formado pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). Para ele, a melhor ação é sempre a prevenção.
Com frequência, verificamos a incidência de inúmeros problemas que ocorrem em nossos condomínios, sejam de ordem estética ou até mesmo estrutural, que requerem uma atenção especial por parte do síndico. Mas por qual motivo esses problemas acontecem? Como avaliar o risco de um possível surgimento de uma anomalia? Como prever as patologias? A resposta para essas perguntas se chama: manutenção preventiva. Estamos acostumados, como administradores de condomínios, a somente realizar obras quando o problema já está exposto, quando ele surge visualmente de forma grotesca, chamando a atenção de usuários e colaboradores e se tornando uma situação emergencial, sobretudo quando o fator é estrutural”, lamenta.
Segundo ele, infelizmente, a cultura brasileira de gerenciamento é resolver os problemas quando o caos já está instaurado. “As consequências são custos altíssimos para a correção das anomalias, responsabilidades civis imputadas ao síndico e até mesmo despesas judiciais para o condomínio. Vemos, neste caso então, o cenário da manutenção corretiva que, por sua vez, é bastante onerosa e envolve gastos que, muitas vezes, geram cotas extras para os condôminos”, aponta nosso entrevistado, especialista em Impermeabilização e recuperação estrutural, e que atua em diversas obras de impermeabilização interna, como em áreas molhadas de unidades residenciais, ou externas, como playgrounds, garagens e coberturas.
Mas, então, o que o síndico deve fazer para evitar os pesados gastos com a chamada manutenção corretiva? “É justamente agir de forma preventiva. Para isso, deve-se contratar profissionais especializados para realizar uma avaliação em toda área do condomínio. Isso inclui, principalmente, fachadas, coberturas, áreas molhadas e de lazer, ou seja, regiões de alto risco de surgirem problemas, por conta do impacto que sofrem de intempéries. Essa manutenção preventiva deve ser realizada por um engenheiro civil, sendo que, em alguns casos, este deve ser especialista em estrutura, para avaliar as condições de elementos como pilares, vigas, lajes e demais pontos da edificação. Essa avaliação técnica permitirá a visualização de possíveis fissuras que podem ser ocasionadas por vibrações mecânicas, manchas de umidade devido a falhas no sistema de impermeabilização, desplacamentos da superfície do concreto por conta da corrosão da armadura, entre outros fatores.”
A avaliação feita por um profissional especialista pode apontar previamente possíveis anomalias nos elementos estruturais e projetar uma manutenção preventiva em toda estrutura da edificação, aplicando materiais protetivos que vão garantir a segurança do condomínio. Assim como nos elementos estruturais, um engenheiro civil deve avaliar as condições de revestimentos das fachadas, como falhas no rejuntamento e fixação das placas. O profissional deve projetar um plano de manutenção para garantir a integridade dos revestimentos, com a aplicação de produtos impermeabilizantes e hidrofugantes.
O próprio Daniel realiza trabalhos de recuperação e reforços estruturais de elementos com prometidos e elabora laudos e relatórios técnicos, sejam de ordem extrajudicial ou até mesmo judiciais, defendendo condomínios e proprietários de imóveis que se sintam lesados ou necessitem de uma assistência jurídica voltada para a questão técnica, em problemas relacionados a falhas na impermeabilização. Ele lembra que toda manutenção preventiva deve gerar um documento de responsabilidade técnica através da ART a ser emitida junto ao CREA. E finaliza essa reportagem citando peculiaridades de um dos ambientes mais vulneráveis de qualquer edificação: as coberturas.
“O engenheiro civil deve avaliar o sistema de impermeabilização como um todo, tais como ralos e tubos de descida de águas pluviais. Analisar qual é o tipo de impermeabilização existente, o tempo de vida útil do material aplicado, o estado da proteção mecânica, dentre outros aspectos relevantes. Posteriormente, deve proceder com a manutenção preventiva, projetando uma nova impermeabilização, caso seja necessária, evitando problemas como infiltrações que geram sempre transtornos para os moradores da cobertura e demais condôminos, sobretudo para aqueles que residem nos andares imediatamente inferiores”, concluiu.