Prescrição das cotas condominiais e os deveres do síndico
O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que é quinquenal (5 anos) o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. O débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.
Partindo desta premissa, os síndicos precisam observar também o disposto no artigo 1348, VII do código civil que estabelece: “Compete ao síndico: cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;” Desta forma deriva da lei cogente uma obrigação para o representante eleito, em promover a cobrança das cotas seja de forma extrajudicial ou judicial, exclusivamente com a contratação e constituição por meio de procuração para um advogado especializado. Cabe ressaltar que o síndico detém a prerrogativa de constituir terceiros para auxiliá-lo nas tarefas administrativas, e principalmente as exclusivas, como a outorga de poderes representativos para um advogado, obviamente atendo-se ao prazo prescricional conforme disposto acima.
Assim, partindo da premissa obrigacional do síndico, como gestor dos recursos da coletividade e representante legal eleito, poderá o mesmo ser responsabilizado judicialmente caso não providencie a cobrança judicial da cota condominial em tempo hábil, deve o mesmo atuar de forma diligente constituindo um advogado para promover a ações judiciais de cobrança e/ou execução perante o judiciário. Ressalta-se por fim, que a dívida condominial prescrita não deixa de existir, contudo fica inviabilizada a inclusão na petição inicial após decorridos cinco anos data do seu vencimento inicial sob pena de condenação ao condomínio caso não seja observada a prescrição no momento da propositura do processo.
Raphael Gama da Luz é gerente jurídico da Estasa Soluções Imobiliárias e sócio do escritório RGLuz Advogados. Membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA do Rio de Janeiro e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB Méier.
