Reformas em apartamento: NBR 16.280 e suas implicações
Com a evolução dos condomínios edilícios, a função de síndico precisou ser reinventada, mais atribuições foram imputadas ao gestor condominial, cabendo a este a necessidade de gerir as atividades administrativas dos condomínios, como também atender as demandas das normativas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Uma dessas demandas diz respeito à Norma Brasileira, NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos, que estabelece as diretrizes necessárias para execução de reformas dentro das edificações, incluindo as unidades autônomas.
Muitos síndicos desconhecem a necessidade de serem avisados quando da realização de obras nos apartamentos e/ou até mesmo da existência da normativa. Na maioria das vezes supõem que basta uma ART, Anotação de Responsabilidade Técnica, para liberação das obras.
A norma é muito mais abrangente e importante que somente solicitar esse documento. Ela tem a função de mudar o pensamento e a cultura da sociedade a respeito da contratação de um pedreiro, sem supervisão, que pode trazer problemas sérios para edificação. Tem como principal objetivo criar um histórico das modificações ocorridas na edificação e o responsável por cada uma delas.
Estabelecida em 2014 como documento legal que deve ser atendido por gestores condominiais e engenheiros, determinou os direitos e deveres de síndicos, moradores e engenheiros na liberação e supervisão de obras de reforma nas edificações. Em 2020, teve sua mais recente revisão, aumentando as atribuições dos responsáveis pela edificação sobre a autorização e controle das modificações.
A NBR 16.280 determina as responsabilidades que o síndico deve ter ao permitir ou executar uma reforma dentro do condomínio. É indispensável ao responsável legal pela edificação solicitar ao morador formalmente, todas as informações necessárias antes da autorização de uma obra de reforma dentro de uma unidade autônoma. O morador que deseja alterar as características de seu imóvel precisa apresentar à administração do condomínio uma série de documentos que vão embasar o responsável pelo condomínio em avaliar as modificações solicitadas e permitir, ou não, que elas ocorram.
Nesse momento, o gestor condominial necessita do apoio de um profissional qualificado e habilitado, um engenheiro civil, para avaliar a documentação e determinar se as solicitações são possíveis de serem executadas e, em caso negativo, determinar soluções técnicas plausíveis.
Quando há pedidos de alteração de revestimento, o engenheiro precisa verificar se o proprietário está retirando o piso antigo, se possui peso diferente do existente ou se será aplicado piso sobre piso. Essas informações devem constar do memorial descritivo que faz parte da documentação que o morador deve entregar ao condomínio.
Apesar de o síndico ser responsável pela edificação, muitas vezes não possui embasamento técnico para discernir sobre uma solicitação de reforma de uma unidade, tampouco conhecimento para atender todos os critérios e diretrizes da NBR 16.280, sendo a melhor solução a contratação de um engenheiro civil para ajudá-lo a realizar essa análise e dividir a responsabilidade sobre a aprovação da documentação entregue pelo proprietário.
Gustavo Bihel é engenheiro civil, condominialista, de Petróleo e Gás, de Segurança do Trabalho, e de Avaliação e Perícias de Imóveis. Perito do TJ-RJ, auditor, professor e palestrante pósgraduando em Direito e Gestão Condominial e sócio proprietário da Bihel Engenharia.