Obras e benfeitorias em condomínios
É comum que os síndicos se deparem com situações onde é preciso realizar uma obra no condomínio, seja para conservação, melhorias ou apenas embelezamento. Porém, o que é necessário para realização dessas benfeitorias?
O artigo 96 do Código Civil classifica as benfeitorias em três espécies, sendo elas: voluptuárias: para mero recreio, deleite ou embelezamento; úteis: quando aumentam ou facilitam a utilização do bem, e; necessárias: que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore.
Também são chamadas “necessárias” as benfeitorias para cumprimento de determinada norma jurídica, a exemplo exigências de acessibilidade, como a colocação de rampas de acesso para cadeirantes, corrimãos, piso tátil, entre outros.No entanto, nem sempre é tarefa fácil essa distinção, pois muitas vezes uma mesma obra pode possuir diversas finalidades, sendo às vezes motivo de divergências de entendimento do Poder Judiciário. A instalação de tomadas para carregamento de veículos híbridos/elétricos, por exemplo, pode ser encarada como útil e necessária, pois atenderá a demanda por aparelhos mais potentes dos condôminos.
Quanto ao quórum necessário, o artigo 1.341 do Código Civil estipula o voto de dois terços dos condôminos para aprovação de obras “voluptuárias” e da maioria absoluta dos condôminos para a realização de obras consideradas “úteis”.
Já no tocante às obras “necessárias”, devido às consequências de uma eventual deterioração no edifício, as regras são um pouco diferentes, até dispensando votação prévia a depender do grau de gravidade e do valor da obra.
Importante ressaltar, por mais que se tratem de benfeitorias, algumas obras podem acarretar alteração de fachada, por afetar o conjunto arquitetônico do condomínio. Caso isso ocorra, será necessária a aprovação da unanimidade de condôminos.
Rafael Marques Bicchieri é advogado, sócio do escritório Alves & Bigler Advogados Associados, pós-graduando em Direito Tributário, membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário OAB/RJ Subseção Nova Iguaçu/Mesquita, e especialista em Direito Imobiliário.