O Síndico Profissional e a Terceirização da Sindicatura Condominial
O art. 1.347 do Código Civil Brasileiro enuncia que a assembleia deverá escolher um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.
Mesmo não possuindo vínculo empregatício, a principal figura administrativa do condomínio é o síndico, devendo a este o cumprimento do que foi regido na convenção e no regimento interno, não podendo este gestor tomar decisões por conta própria, mas somente as previstas no arcabouço legal e normativo aplicável aos condomínios, sendo certo que na hipótese de descumprimento das normas de regência, poderá o síndico ser destituído do cargo a qualquer tempo, sem direito à indenização, por decisão da maioria dos condôminos em assembleia.
O síndico terceirizado é contratado quando não há condôminos interessados em assumir o cargo associado à sindicatura, pois a grande responsabilidade, a demanda de tempo exigida pelo cargo, reclamações, queixas, o desgaste do dia a dia e as cobranças feitas por parte dos moradores a toda hora e em qualquer lugar faz com que os condôminos evitem concorrer ao cargo de síndico.
Percebe-se que a falta de candidatos, a responsabilidade que é exigida para o exercício do cargo, a falta de tempo e a representatividade dessa figura à frente da administração dos condomínios, tem feito muitos condôminos desistirem de se candidatar ao cargo, sendo que o advento dessa “lacuna” faz com que advenha a necessidade da contratação de um especialista, sendo este conhecido no mercado como “síndico profissional”.
Outra razão pela qual os condomínios têm optado por um síndico profissional decorre da semelhança da estrutura condominial e de suas atividades com às da gestão de uma empresa; assim, conquanto se possa afirmar que, se por um lado, a natureza jurídica do condomínio é o de um ente despersonalizado, de outro lado, forçoso reconhecer que a gestão deste ente demanda cuidados com a contratação de pessoas e de empresas, com a observância de leis e de normas específicas, com a gestão financeira e orçamentária dos recursos econômicos, dentre outras responsabilidades, como aquelas de cunho tributário, previdenciário, administrativo, urbanístico e ambiental, que se prendem à gestão do condomínio.
A contratação desse profissional é decidida em assembleia pela maioria dos condôminos, devendo este cumprir o disposto na lei brasileira, convenção, no regimento interno e nas demais decisões emanadas das sessões assembleares.
Vander Andrade é advogado, mestre e doutor em Direito, pós-graduado em Direito Imobiliário. Vice-Presidente da J. Reuben Clark Law Society e Presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais.
