Condomínios podem ser responsabilizados por casos de assaltos?

Em janeiro deste ano, um casal que, há cercade um ano, foi assaltado dentro de um condomínio de casas de luxo na Zona Sul de Ribeirão Preto (SP), resolveu processar o condomínio no qual residem por falta de segurança. O empresário Caio Sampaio e Poliana Balieiro afirmam que, no dia do crime, chegaram a ligar na portaria para comunicar que ouviram barulhos ao redor da residência. De nada adiantou o alerta. Eles, e o filho de apenas onze meses, acabaram tendo a casa invadida. Foram feitos reféns por mais de duas horas. Além do terror, tiveram furtados computadores, equipamentos eletrônicos, bebidas, joias e até roupas. Esse tipo de processo, com responsabilização do condomínio por suposta falha na segurança, é razoável, do ponto de vista jurídico? O condomínio pode ser responsabilizado – e em quais circunstâncias ou diante de quais cenários? E, principalmente, quais cuidados o síndico deve ter para não correr este risco, cair nessa armadilha? 

Advogado especialista em condomínios, professor e coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Imobiliária da FAAP/SP, Márcio Spimpolo conversou com a Revista dos Condomínios sobre esse caso. “Segundo a nossa Constituição Federal, todos têm direito e acesso ao poder Judiciário quando têm um direito violado ou ameaçado de violação. Dessa forma, sim, é possível que a vítima procure o judiciário para buscar a reparação almejada. Isso não significa, porém, que o resultado será aquele pretendido”, afirma ele. O caso vítima do assalto alega que, passado um ano do crime, e após inúmeras tentativas de diálogo, se sente ‘abandonado’ pela administração do condomínio, que não reconhece a alegada falha na segurança nem propôs qualquer tipo de indenização ou ressarcimento.

O entrevistado explica que, no caso de condomínio, para que este seja responsabilizado por furto, roubo, sequestro ou qualquer outro problema, será necessário que a convenção preveja expressamente tais responsabilidades. O mesmo se dá com a Associações de Moradores. É preciso que o Estatuto daquela associação preveja expressamente tal responsabilidade. Na falta de declaração expressa nesse sentido, tanto na Convenção quanto no Estatuto, ou cláusula expressa em sentido contrário, eximindo-se da responsabilidade – não haverá responsabilidade do condomínio ou da associação. É preciso lembrar que tanto o Estatuto quanto a Convenção, são feitas pelos próprios associados ou condôminos. Assim, se eles mesmos, por maioria qualificada, decidiram não prever a responsabilidade por tais infortúnios, nada haverá de ser feito.

Diretor Acadêmico da Associação Nacional dos Advogados de Condomínios (ANACON) e apresentador do Programa ‘Condomínios Pelo Mundo’, ele aponta que, na verdade, todos os investimentos foram realizados para que o risco de acontecer quaisquer problemas fosse diminuído. Isso não significa dizer que o condomínio, em razão disso, assumiu a responsabilidade perante todos os condôminos e moradores de evitar por completo tais ações, e tampouco o dever de ressarcir eventuais prejuízos materiais ou morais em decorrência desses fatos. “Eventualmente, mediante robustas provas, se o condomínio utilizar serviços de uma terceirizada de portaria. E, se for comprovada participação ou até omissão desta no delito, será possível uma responsabilização da empresa”.

Spimpolo finaliza ressaltando que, diante do imbróglio já instalado neste caso concreto, o síndico mais precavido e consciente de suas responsabilidades deve contratar um consultor de segurança e mapear os riscos, levando o cenário real para a assembleia e decidindo, em conjunto com os moradores, o que pode e deve ser feito para diminuir as ameaças de invasões, furtos e assaltos. Ele deve sempre deixar claro que, independentemente do investimento, o que se busca é a redução do risco. E que nenhum local, por mais investimento que se faça em pessoal treinado, equipamentos e tecnologias, é 100% à prova de qualquer investida de criminosos.