Roubos e furtos dentro dos condomínios: de quem é a responsabilidade?

Muitos brasileiros buscam morar em condomínios fechados para obter maior segurança. Contudo, mesmo nesses ambientes são verificados casos de furto e até mesmo roubos. Surge, então, uma questão: o condomínio pode ser responsabilizado por esses casos? O que fazer? Quais a orientações jurídicas nesse sentido? Em tese, o condomínio poderá ser responsabilizado em caso de furto ou roubo praticado dentro das suas dependências desde que conste cláusula na convenção que o responsabilize. Ou, mesmo quando há uma cláusula que exclua essa responsabilidade, quando conta com empresa de segurança privada, que seja paga pelos condôminos. Outro caso em que o condomínio pode ser responsabilizado é quando fica comprovado que o furto ou roubo ocorreu pois o porteiro agiu de forma negligente, por exemplo, permitindo a entrada de pessoas estranhas.

“A legislação não traz nenhuma responsabilidade civil ao condomínio, visto a sua ausência de personalidade jurídica. Desta forma, precisamos analisar alguns pontos que levam à responsabilização. A jurisprudência majoritária e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é que o condomínio somente será responsável por furtos ocorridos nas suas áreas comuns caso esteja expressamente previsto na convenção, inexistindo, assim, a responsabilidade objetiva. Porém, o condomínio realmente poderá ser responsabilizado caso possua empresa de segurança, independente da previsão da convenção excluindo sua responsabilidade”, confirma Alex Alves Garcez.

Advogado desde 2014, mesmo ano da fundação do escritório Muller e Garcez Advogados, no qual figura como sócio proprietário, ele segue em sua análise. “É comum ver as pessoas escolherem condomínios por acreditarem que são mais seguros, muitas vezes por esses contarem com portaria 24 horas, cerca elétrica, serem repletos de câmeras de segurança. Mas as decisões mais recentes dos Tribunais são de que o condomínio poderá ser responsabilizado se a convenção prevê tal responsabilidade, ou em caso que o furto tenha ocorrido por culpa do condomínio, ou nos quais for devidamente comprovada a participação de funcionários. Nos casos de culpa do condomínio, cabe ao condômino lesado comprovar a conduta culposa e o nexo causal entre a culpa e os prejuízos sofridos. Em vista do roubo, que é feito mediante violência ou ameaça, entende-se que não há como o condomínio ser responsável”, afirma Alex, que, na Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional de Mato Grosso do Sul, atua como secretário-geral adjunto da comissão de Direito Condominial.

Presidente em segundo mandato da Associação de Síndicos de Mato Grosso do Sul e membro da Associação Nacional da Advocacia Condominial do mesmo estado (Anacon/MS), ele avalia o entendimento de tribunais de Justiça, como o do Estado do Rio de Janeiro. “O TJ-RJ tem adotado posicionamento igualitário ao STJ, no sentido de que, mesmo que não haja cláusula expressa de responsabilidade por furto ou roubo na convenção ou regimento interno, a responsabilidade civil somente pode ser imputada ao condomínio quando é feita a contratação de empresa de segurança. Essa contratação não tem relação e não deve ser confundida com portaria 24 horas ou sistema de CFTV, pois eles não constituem o dever de guarda e vigilância.”

Segundo Alex, o síndico, inicialmente, deve ter conhecimento de todo o regramento do condomínio, e conhecer se existe esse dever de indenizar em caso de roubo ou furto. Antes de o condomínio contratar empresa de guarda e vigilância, analisar o contrato e deixar claro aos condôminos, em assembleias, o que esse tipo de contratação pode trazer de ônus. A transparência e o diálogo, com a transmissão correta das informações, são instrumentos vitais para o correto entendimento das responsabilidades, alega nosso entrevistado, também especializado em Direito e Processo do Trabalho, e cursando Direito Imobiliário (Estácio de Sá) e Direito Condominial (Centro Brasileiro De Estudos e Pesquisas Jurídicas).