Toma que a cota do condomínio é sua!
Posse do imóvel é o fator determinante para que o proprietário assuma o pagamento das cotas. E o valor das unidades não vendidas? Saiba como a Justiça tem operado nestes casos
Murialdo Crescencio
A partir de qual momento o proprietário de um imóvel deve arcar com os custos das cotas? A construtora deve pagar integralmente a taxa condominial de unidades não entregues aos compradores? Essas são grandes questões debatidas por anos entre compradores de imóveis na planta e construtores. Por regra, os construtores impõem em seus contratos de adesão a responsabilidade do promissário comprador de arcar com a taxa condominial, mesmo que não tenha recebido as chaves. “As despesas condominiais, por sua natureza denominada ‘propterrem’, ou melhor dizendo, vinculada à coisa, neste caso o imóvel, são de responsabilidade do proprietário, promitente-comprador ou cessionário, conforme texto legal, que consta do Art. 1.334 §2º do CC/2002: são equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”, explica Murialdo Crescencio, advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial, que segue em sua análise.
“Ocorre que esse entendimento tem sido distorcido em algumas situações, pois a propriedade nem sempre está diretamente associada à posse. Dessa forma, inúmeras incorporadoras repassam o encargo das cotas condominiais aos compradores, aqui no sentido amplo, antes mesmo da entrega efetiva das chaves. Sendo assim, ainda que não possa usufruir do bem, já assume a responsabilidade pelo pagamento perante o condomínio, o que tem gerado inúmeras discussões nos tribunais”, pontua nosso especialista. Ele esclarece que, salvo se o comprador estiver ‘inadimplente’, ou seja, se negar a receber as chaves sem um justo motivo, dentro do prazo combinado e das regras contratuais estabelecidas, a responsabilidade pelas cotas condominiais continuará sendo da incorporadora.
“No recente Recurso Especial 1.847.734-SP, da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, foi decidido que ‘o adquirente de imóvel deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estiverem à sua disposição. No julgamento do Recurso Especial repetitivo no. 1.345.331/RS, a Segunda Seção desta Corte Superior estabeleceu que o registro do compromisso de compra e venda não define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, mas a relação material com o imóvel, consistente na imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (Tema Repetitivo no. 886).”
Assim, por tal decisão, vale o entendimento de que é a posse que determina o início da responsabilidade sobre a cota condominial, e não o instrumento de aquisição, seja ele qual for. Em outra decisão da mesma turma, no Recurso Especial 1.816.039-MG, o STJ firmou decisão de que “é nula a cláusula de convenção condominial que estabelece uma taxa menor para unidades não comercializadas pela construtora ou incorporadora, já que esse tipo de cláusula viola a regra da proporcionalidade prevista no artigo 1.334, I, do Código Civil, pois a redução ou isenção para essas unidades implica em oneração dos demais condôminos”.
No caso acima, diz Murialdo Crescencio, a incorporadora inseriu cláusula reduzindo o percentual de rateio em seu benefício sob argumento de, nessa situação, não haver fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos. A decisão judicial determinou a exclusão da cláusula e o pagamento das diferenças devidas ao condomínio. “Nos dois julgados, que versam sobre o tema comum ‘cota condominial’, o que se depreende é que as instâncias superiores têm entendido o tema como extremamente sensível. Por conta disso, e pelo impacto na coletividade, as decisões buscam a equidade, estabelecendo parâmetros bastante razoáveis, e desestimulando condutas lesivas aos compradores e proprietários”, resume.