Qualificações básicas para exercer a sindicatura
No passado o síndico era tão somente o morador e não se falava em síndico profissional (externo), muito menos se cogitava sobre qualificação para exercer tal função. Era exercido, geralmente, por aposentados e donas de casa, pois o entendimento era de que o condomínio era a extensão do seu próprio lar.
Com o crescimento imobiliário surgiram muitos condomínios, e a população passou habitar os residenciais e mistos, além dos grandes comerciais e empresariais.
Diante deste cenário, a profissionalização da função de síndico passou a ser um requisito fundamental, tanto para segurança pessoal e patrimonial do próprio, bem como para proteção patrimonial de terceiros.
Tivemos um avanço multidisciplinar na gestão condominial, visto que atualmente o condomínio tem obrigações trabalhistas, patrimoniais, fiscais e uma exigência maior nas demonstrações financeiras para seus sócios (condôminos).
A qualificação básica de um síndico, tendo como objetivo real amenizar os riscos e as responsabilidades do gestor condominial deve contemplar as competências abaixo:
1 – Noção de Direito Trabalhista e relação entre empregador x empregado;
2 – Administração de conflitos, conhecendo suas funções e limitações perante a lei;
3 – Noção básica das leis que regem uma administração condominial (Lei 4.591/64 e artigos do Código Civil que tratam do condomínio edilício);
4 – Noção financeira, movimentação bancária, conceito básico de contas a pagar, diferença de nota fiscal de serviços (retenções de impostos), pagamento autônomo/ MEI, nota fiscal de compra de mercadorias etc.
5 – Diferenciar e analisar a movimentação financeira do condomínio, seja por meio de conta própria ou conta movimentada por terceiros (conta pool – administradora);
6 – Noção de análise de balancete, pois o gestor é o síndico, ou seja, o representante legal do condomínio é o síndico, ele que reponde ativa e passivamente pelo condomínio perante a Receita Federal, a terceiros e aos próprios sócios da coisa chamada condomínio. Diante desse aspecto, como podemos admitir um síndico não entender um balancete, visto que é ele quem presta conta anualmente na Assembleia Geral Ordinária?
7 – Noção fiscal, afinal de contas quem responde por uma sonegação de impostos é o síndico. Salientando que ninguém pode alegar desconhecimento legal em sua defesa;
8 – Síndico não pode e não deve imputar responsabilidade aos seus assessores de forma integral, pois foi ele que contratou e deve ter o mínimo de conhecimento, até para poder diferenciar o bom prestador de serviços;
9 – Noção de manutenção predial e segurança estrutural, bem como a prevenção de incêndio, periodicidade de limpeza de reservatórios de água e esgoto, dentre outros.
Conclusão – Este artigo não visa a desqualificar os síndicos atuais, muito pelo contrário, mas é um alerta sobre a real necessidade de qualificação profissional da função, com todas as suas obrigações e seus deveres, sendo urgente a regulamentação da profissão e a criação de uma grade mínima de conhecimentos para o exercício da atividade, pois, além de administrar patrimônio de terceiros, cuidamos da vida dos condôminos.
Francisco Nazareth é síndico, advogado condominialista, contador condominialista e empresário de Contabilidade Condominial.