As principais atribuições legais do síndico
Segunda parte I (art. 1.348 do Código Civil, incisos III e IV)
Conforme mencionado anteriormente nesta seção, o artigo 1.348 do Código Civil regula as principais atribuições do síndico no contexto condominial. Na qualidade de gestor do condomínio, é incumbência do síndico zelar pelos interesses comuns, assegurando o cumprimento das normas internas, gerenciando a contratação de serviços de interesse dos condôminos, apresentando o orçamento anual, efetuando a arrecadação mensal, supervisionando a manutenção das áreas comuns e prestando contas dos recursos financeiros obtidos junto aos condôminos. Sua função é administrar o condomínio, exercendo autoridade direcional.
Após a análise dos incisos I e II do Código Civil, é imperativo avançar no exame dos demais dispositivos. O terceiro ponto do artigo 1.348 estabelece que o síndico tem a obrigação de informar imediatamente a assembleia sobre a instauração de qualquer processo judicial ou administrativo que impacte os interesses do condomínio. Adicionalmente, ele é o destinatário das citações e intimações relacionadas a tais processos. Essa responsabilidade desempenha um papel crucial ao viabilizar a preparação da defesa ou a busca por oportunidades de conciliação, de acordo com as diretrizes estabelecidas durante a assembleia condominial.
O quarto inciso destaca a responsabilidade do síndico em assegurar o cumprimento da convenção e do regulamento interno do condomínio, assim como as decisões tomadas durante a assembleia. A obrigação de aderir às normas internas desempenha um papel essencial na promoção de um ambiente harmonioso e pacífico entre os condôminos. O mútuo respeito pelas regras do condomínio é fundamental para criar uma convivência agradável nesse espaço.
Conforme apontado por Venosa (2021, p. 93), o síndico muitas vezes é investido com um tipo de autoridade semelhante ao poder de polícia, embora nem sempre essa autoridade seja bem aceita por condôminos que resistem às regras estabelecidas. No entanto, é importante salientar que nem todos os síndicos agem com moderação. É desafiador compreender a diversidade de problemas que surgem nos condomínios, e, sempre que possível, o síndico deve tentar resolver essas questões por meio de meios dissuasórios. A imposição de penalidades deve ser feita com juízo de ponderação, levando em consideração o caso específico, a reincidência e a gravidade da infração. É aconselhável reservar a aplicação de multas para situações particularmente sérias ou reincidentes. Em última análise, cabe ao síndico manter a ordem no condomínio pelos meios necessários e apropriados.
Francisco Egito é advogado, administrador, contador e especialista em Direito Imobiliário; coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ; presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 55ª Subseção da OAB-RJ; e diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR.
