Uma nova forma de realizar as assembleias
Nova lei para assembleias e votações virtuais possibilita maior agilidade nas decisões e participação dos condôminos.
JOSÉ ROBERTO GRAICHE
Foi sancionada a Lei 14.309/22, resultado do Projeto de Lei 548/2019, da senadora Soraya Thronicke (PSL-MS), que permite a realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual. A norma foi publicada em 9 de março no D.O.U. A modalidade será permitida desde que a convenção não proíba o seu uso e que sejam adotados sistemas confiáveis e seguros. O projeto contou com o empenho da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). A nova lei busca resolver duas questões: garantir a validade das assembleias virtuais, sem restringir seu uso ao período de pandemias, como a de Covid-19, e criar critérios para fazer a chamada ‘sessão permanente’ por meio eletrônico. Esse modelo pode facilitar a gestão, pois os condomínios nem sempre conseguem reunir pessoas presencialmente ao mesmo tempo para votações que exigem quórum qualificado para a deliberação de aprovações.
“O projeto de lei regulamentou o modo de fazer uma assembleia por sessão permanente, que é quando começa uma assembleia e não tem quórum suficiente para aprovar alguma coisa que precisa de quórum especial… Daí, você interrompe, suspende e já regula quando vai ser a continuação dela, por exemplo, para daqui um mês. Enquanto isso, as pessoas podem ir votando virtualmente aquele item, até ser atingido o quórum exigido para a aprovação de algo. Nessa lei, há essa possibilidade”, explica José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC e vice- -presidente do Grupo Graiche, atuante há 46 anos nos segmentos de administração condominial, administração de bens imóveis e na intermediação de locação e venda de imóveis. Hoje, a empresa administra quase 800 condomínios, com 90 mil unidades de apartamentos e 5.100 funcionários.
Assim, o primeiro benefício trazido pela lei é que não mais há dúvida de que, a qualquer tempo, a assembleia pode ser realizada virtualmente. O segundo é que, nesses quóruns que exigem um mínimo qualificado de pessoas votando, há a possibilidade de coletar os votos ao longo de dias e não na hora da assembleia, que começa, por exemplo, às 20h e termina às 22h… Dessa forma, há ganho de celeridade no processo de tomada de decisões. Outro ponto positivo é o garantido direito a voz (e voto) a quem mora fora ou está viajando, para que consiga participar da assembleia de forma efetiva, pois o encontro pode ocorrer de forma híbrida, com a presença física e virtual dos condôminos. A assembleia eletrônica deverá obedecer às mesmas regras de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital de convocação.
Nesta entrevista à Revista dos Condomínios, Graiche afirma que a lei deixa claro que, para fazer essas assembleias virtuais, o condomínio deve dispor de um sistema seguro, que tenha comprovação de votação, e jamais vete o direito de participação das pessoas. Elas não podem ser feitas de qualquer jeito ou manipuladas. Devem existir meios de comprovação de que foram bem-feitas. “O maior perigo é você fazer a assembleia por qualquer sistema que não tenha credibilidade e não esteja testado e nem seja utilizado pelo mercado. Isso é perigoso, pois se houver uma tentativa de impugnação, não haverá meio de comprovar que a realizou de forma idônea. Outro caso é você usar mal essa ferramenta: para algumas coisas, faz a assembleia virtual. Para outras, a presencial, dependendo da conveniência do síndico ou de um determinado grupo de condôminos.”
Graiche deixa uma orientação final: “A previsão legal oferece mais segurança e autonomia para síndicos e administradoras de condomínios e, principalmente, dá a chance para que as pessoas consigam participar das votações mesmo a distância, sem a necessidade de deslocamentos. Assim, o síndico deve fazer um bom regulamento de assembleia. Nele, estabelecer como as assembleias funcionarão, se serão híbridas, virtuais, em que momento, como devem ser convocadas. Então, montar um regulamento interno para que o padrão seja seguido, utilizando a tecnologia da melhor forma possível”, resume.