A necessidade de especializar a ciência da Administração para os condomínios
A administração acompanha a humanidade desde os primórdios da civilização, tendo seu surgimento associado ao nascimento do Estado em 4.000 AC. Recebeu diversas contribuições ao longo da história, como a do Império Romano e Igreja Católica, passando pelas revoluções liberais e industriais, onde foi se desenvolvendo, acompanhando o crescimento das novas organizações empresariais daí decorrentes. A industrialização trouxe novas estruturas de produção, acarretando o crescimento sem precedentes das organizações, que passaram a necessitar cada vez mais do desenvolvimento de ferramentas de gestão. A administração foi sistematizada no início do século 20, corporificando-se como ciência após os estudos empreendidos pelos engenheiros Taylor e Fayol nas fábricas. Seus objetivos eram a eficiência ao nível operacional, a organização racional do trabalho e o desenvolvimento da própria estrutura dessas organizações, tendo como resultado desses estudos a enunciação de princípios administrativos universalmente aplicáveis.
De outro giro, a urbanização é um processo decorrente da industrialização, que em nosso país se deu de forma intensa e acelerada, gerando um crescimento sem precedentes das cidades. O agigantamento dos centros urbanos teve como um dos seus principais alicerces a utilização em larga escala da propriedade horizontal, em planos justapostos, permitindo que no mesmo terreno residissem, em vez de uma, dezenas ou centenas de famílias. A propriedade em planos horizontais justapostos permitiu a otimização do espaço urbano, por meio de uma combinação entre as áreas privativas e as de uso comum, criando os condomínios especiais em edificações, que são organizações sociais inteiramente novas.
O síndico é o responsável pela administração do condomínio, contratando serviços de interesse dos condôminos, cumprindo uma agenda de pagamentos, gerindo a utilização das áreas comuns, planejando o orçamento, cobrando as contribuições mensais para custeio das despesas comuns, dirigindo a prestação dos serviços, respeitando e aplicando o regramento interno, cumprindo uma intrincada rotina de manutenções prediais, dentre muitas outras atribuições. Os condomínios vêm adquirindo complexidade crescente, por novos dimensionamentos das questões de ordem jurídica, financeira, contábil, predial e administrativa. Com efeito, requerem o desenvolvimento de uma administração específica que lhes seja aplicável, pois, como toda organização, dependem de gestores qualificados e eficazes que lhes conduzam ao atingimento de suas finalidades.
Francisco Egito é advogado, administrador, contador e especialista em Direito Imobiliário. Coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 55ª Subseção da OAB-RJ; e Diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR