Condomínios mistos: uma relação delicada

Como é a vida e o cotidiano de moradores e administradores dos chamados condomínios mistos, aqueles que reúnem unidades residenciais, lojas e consultórios, ou até mesmo estabelecimentos maiores (bares e restaurantes, por exemplo) no andar térreo? Quais os conflitos mais comuns nessa relação, as principais reclamações e demandas de cada grupo, e qual deve ser a postura do síndico diante dos impasses? Um condomínio misto costuma mesmo apresentar maiores dificuldades aos gestores? Qual é o caminho para todos viverem em harmonia?

Michel Chamovitz é advogado imobiliário e CEO do Grupo API. Ele conversou com a Revista dos Condomínios sobre o controverso tema. “Você certamente já experimentou ou conhece alguém que, nos últimos anos, passou a trabalhar diretamente de casa. Para alguns, o famoso home office, para outros o distance learning. Se por um lado, alguns moradores dos edifícios residenciais começaram a atender seus clientes em sua própria residência, como por exemplo, professores e psicólogos, outros proprietários de edifícios comerciais com salas e escritórios no centro da cidade, a pergunta passou a ser outra: poderiam os frequentadores das salas passar a dormir nos escritórios ou simplesmente alterar a destinação do edifício para moradia?”, inicia nosso entrevistado.

Chamovitz é síndico de dois edifícios residenciais em Copacabana, de outros dois edifícios de salas exclusivamente comerciais. Mas também exerce sua sindicatura em um outro edifício classificado como misto. Segundo ele, o desafio surge exatamente neste cruzamento de interesses residenciais e comerciais. O edifício localiza-se em Copacabana, zona Sul do Rio, sobre um restaurante, uma loja do ramo de sapatos, uma casa de câmbio e turismo, uma doceria, um bazar de ferragens e um bar. Acima deste comércio estão mais de 100 unidades convivendo com todas as experiências, cheiros, barulhos, possíveis e imagináveis. Para ele, não existe qualquer dúvida que o papel de síndico requer atenção e flexibilidade conforme as diferentes destinações. Ele introduz um conceito denominado ‘externalidade’.   

É algo que, na maioria das vezes, independe do morador, e pode ser classificado como externalidade positiva ou negativa. No exemplo dele, basta em um prédio misto sua comunidade residencial ter um vizinho barulhento, um bar muito movimentado, uma casa de show ou simplesmente uma floricultura com um jardim lindo e perfumado. Na maioria das vezes as reclamações são em função de odores, ruídos, insetos e movimento de pessoas, todos decorrentes da atividade comercial. Segundo o especialista, um dos pontos principais reside na segurança. O cuidado com as legislações municipais, estaduais, estoques e materiais inflamáveis também merecem toda a atenção.

“As rotinas também são distintas. Enquanto nos edifícios residenciais a demanda se encerra ao cair da tarde, os edifícios comerciais possuem, basicamente, três picos durante o dia. A entrada, o almoço e a saída. Outro ponto bem marcante para o síndico é caracterizado pelas assembleias de condomínio e a forma muito mais prática e assertiva de os proprietários de imóveis comerciais quando comparados com as manifestações emotivas e de relacionamento dos apartamentos utilizados para moradia. Na comunidade mista, existe um agravante que é muito comum. Não é raro uma loja alugar uma sala no edifício para manter seu estoque ou acomodar seu escritório físico acima de seu comércio. Este tipo de procedimento contribui para incrementar o movimento do prédio e, em alguns casos, implica em um aumento no consumo perante as concessionárias locais e as companhias de seguro”.

Hoje, Michel Chamovitz tem seu escritório na Galeria Menescal. Como está lá há mais de 30 anos, pode vivenciar na prática a migração da maioria de imóveis que originalmente eram residenciais, e com o tempo foram se tornando comerciais. Seu entendimento é que houve um aumento pela demanda de prédios comerciais comumente chamados de 24-7. São edifícios que funcionam 24 horas por dia, sete dias por semana. Um advogado que atende depois do horário, um dentista pronto para atender a emergências sábados e domingos, médicos e psicólogos que atendem depois do expediente dos seus clientes.

“Aos síndicos, cabe maturidade, capacitação e muito jogo de cintura. Se em um edifício com uma única destinação os interesses já não são comuns a todos, imagine em um edifício misto. Com muito estudo, debates, troca de experiência, acredito que todos estarão mais preparados, eis que a maioria dos problemas se repete. Dessa forma, quanto mais debates, estudos, palestras, congressos e pessoas dispostas a compartilhar conhecimento, melhor para todos os profissionais com essa missão tão desafiadora”, sentencia.