Inadimplência fora de controle. O que fazer?

Em edições anteriores da REVISTA DOS CONDOMÍNIOS, já fizemos matérias com especialistas sobre regras para os administradores, de como agir para combater, minimizar e até resolver os casos de inadimplência no pagamento das cotas condominiais. Mas, e nos casos extremos, severos, aqueles em que nenhuma tentativa de resolução ou negociação obteve êxito. O que resta ao síndico? Quais medidas deve e pode tomar? Há opções – melhores ou piores? Qual costuma ser o desfecho desses casos que ultrapassam todos os limites e, por vezes, só são resolvidos na esfera judicial?

“Eu me vejo frente a frente com uma única verdade: o síndico não pode titubear na hora da avaliação da inadimplência do condomínio. Conto aqui a história de uma condômina que desfilava as bolsas caríssimas pelas áreas comuns, e não pagava nada, apesar das inúmeras cobranças e ações… A certeza da antiga impunidade dava margem para esse tipo de atitude, mas isso mudou. A convenção tem que estar adequada para protestar o boleto da cota condominial, autorizar o protesto e a inscrição dos devedores no Serasa. Bloquear o crédito é sempre uma forma de atrair um acordo”, garante Tânia Goldkorn, síndica profissional desde 2011, especialista em gestão condominial.

Formada em Matemática e com cursos na área do Direito Condominial, nossa especialista dá algumas dicas de ouro. “Não deixe que a inadimplência se acumule! O síndico deve buscar imediatamente a regularização após detectar o fato. Aliás, o primeiro item a despertar a atenção na hora de analisar as contas é a inadimplência, vistas aos pagamentos em atraso, buscar nos gráficos a evolução e a saúde financeira do seu condomínio. Os condôminos devem receber um comunicado, mostrando como é a lei que regulamenta a inadimplência… Explicando quais são as medidas cabíveis. Isso é importante e ajuda muito a esclarecer as consequências aos devedores”, explica ela, também palestrante.

Segundo Tânia, o síndico nunca deve esquecer ou abandonar a cobrança, mesmo que ela seja difícil ou quase impossível. Precisa levar o status das negociações às assembleias, explicando o andamento, se está na esfera judicial, e trazer sempre um parecer jurídico para que a massa condominial acompanhe o imbróglio. Deve ainda atualizar sempre os valores, acompanhar os processos e não perder prazos de execução, mesmo que o cenário não seja favorável. Ela ainda descreve outra situação bastante comum.

“Existem cobranças quase impossíveis, imóveis que são penhorados, mas pertencem a uma família onde os herdeiros estão impossibilitados de serem encontrados, ou morreram. As unidades ficam fechadas e não podem ser vendidas! O que fazer? Essa cota condominial não será paga por tempo indeterminado, certo? Nesse caso, o ideal é criar um centro de custos para suportar essa inadimplência, dividindo entre os moradores o valor real da cota para absorver o impacto financeiro e depois criar um fluxo de caixa para dar suporte a esse déficit. Não há como deixar de comentar aqui que a dívida de condomínio prescreve se não houver cobrança. Portanto, não deixe de tomar medidas legais para que isso não aconteça”.

Outro exemplo: uma negociação com número alto de parcelas, mudança de gestão e administradora com falhas de contabilidade. Hoje se tornou comum o surgimento de imóveis leiloados, com retorno monetário para o condomínio, devedores que só pagam após terem o nome no SPC ou Serasa e até acordos mais flexíveis para manter em alta a saúde financeira do empreendimento. Mas, em todos esses casos, continua sendo imprescindível informar sempre a massa condominial quais as leis e consequências para os maus pagadores.

“Esses comunicados são informativos e de bastante efeito. De acordo com o novo Código, quem ficar inadimplente com a cota terá somente três dias para quitar a dívida, sob pena de ter o nome negativado, a conta bancária bloqueada e até o próprio imóvel ir à penhora, mesmo sendo bem de família. Isso quer dizer que o devedor pode, de fato, perder o seu imóvel. É a Lei nº 13.105 que mostra o prazo e os detalhes da cobrança extrajudicial do condômino inadimplente. O síndico deve estar sempre auxiliado por um escritório jurídico para poder seguir com os processos definidos. Nunca parar de estudar e de se atualizar sobre artigos, jurisprudências, responsabilidades para se fazer uma gestão com o menor índice de inadimplência possível. Deve começar assim, já no momento de assumir o condomínio. Sucesso é ter controle sobre os bons e os maus pagadores”, resumiu.