O surgimento da propriedade em condomínios
O preço do solo urbano, a pressão populacional e as modernas técnicas de construção civil fizeram com que na atualidade os edifícios em planos superpostos desenhassem o perfil das cidades em todo o mundo. Foram a explosão demográfica, a necessidade de novas moradias e a crise habitacional que geraram a necessidade de sua instituição jurídica e sua inclusão nas legislações privadas. Este tipo de condomínio surgiu após a Primeira Guerra Mundial, ante a crise de habitação, quando, com o desenvolvimento das cidades e consequente valorização dos terrenos urbanos, houve a necessidade de melhor aproveitar o solo. A divisão da propriedade em planos horizontais teve por objetivo o aproveitamento do espaço, tornando-o mais acessível, bem como tornar mais econômica a edificação, facilitando a obtenção da casa própria e fixar seus proprietários nas regiões mais centrais, nas proximidades dos locais de trabalho.
A respeito do intrincado instituto do condomínio, nos diz Venosa (2005): “nenhuma outra modalidade de propriedade talvez tenha levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. A começar pela sua denominação.”Segundo Rizardo (2012, p. XV), ao falar do condomínio de edifício de apartamentos”:
“Representa a combinação da propriedade comum e da propriedade exclusiva, vindo a constituir uma única realidade, com raízes nos primórdios das civilizações, dentro das variantes próprias de cada época. Adquire importância numa escala ascendente em proporção à diminuição de espaços urbanos em locais privilegiados e adequados à concentração das populações, numa dimensão progressiva que aumenta com o engrandecimento das cidades. Tal o impulso que vem adquirindo essa modalidade de edificações, destinada especialmente a moradias e a centros de prestação de serviços profissionais, a salas e conjuntos de escritórios, que está suplantando as casas e os prédios comuns.”
Em vista do exposto, podemos afirmar que o novo modo de utilização da propriedade, combinando a propriedade comum e a exclusiva, fez surgir o condomínio edilício. Ele é uma organização social única, diferente de qualquer outra conhecida (empresas ou associações) com contornos e desafios próprios, necessitando da ciência da administração para desenvolver gestão específica e gestores capacitados para manejar problemas específicos.
Francisco Egito é advogado, administrador, contador e especialista em Direito Imobiliário. Coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 55ª Subseção da OAB-RJ; e Diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR