A atividade desempenha pelos síndicos envolve muitos desafios, sendo a inadimplência da taxa de condomínio um deles. Há quem diga que ela é o “Calcanhar de Aquiles” da administração dos condomínios. Seja ou não o maior ponto de fragilidade, o fato é que os atos de gestão ficam prejudicados. Daí a necessidade de estimular a conscientização coletiva, alertando os condôminos sobre as consequências deste mau hábito.
Para tanto é importante compreender que os síndicos lidam basicamente com dois grandes conjuntos de atividades. Dentro do primeiro incluímos a contenção dos conflitos relacionados com a convivência, tanto entre os condôminos quanto entre eles e os membros da administração. Como exemplo, há os conflitos causados pelo excesso de barulho, pelo desrespeito na utilização dos estacionamentos, pelos vazamentos e as infiltrações etc.
No segundo grupo temos os desafios relacionados com os atos de gestão. Ou seja, a organização das tarefas do dia a dia, o que vai desde a escolha e o treinamento dos funcionários, como é o caso dos porteiros e zeladores, até a aquisição dos materiais para a manutenção das áreas comuns e, naturalmente, o recebimento das cotas e o pagamento das despesas. É justamente sobre um dos casos de intercessão entre esses dois grupos que trataremos. Isto é, a inadimplência contumaz.
Após alguns anos de experiência na área, percebemos que os membros que compõe a administração dos condomínios cometem com frequência o mesmo erro: são absorvidos pelos conflitos de convivência entre condôminos, deixando de dar a devida atenção para a “saúde” financeira, o que afeta diretamente a qualidade da gestão e desvaloriza o patrimônio. Na maior parte dos casos, inclusive, isso acontece inconscientemente.
Agindo praticamente de forma “robotizada”, na tentativa de conter ao máximo os conflitos e operacionalizar o dia a dia, muitos síndicos permitem que a inadimplência das taxas de condomínio alcance valores altíssimos, sobrecarregando o fluxo de caixa, tornando complexo o recebimento do crédito o que, por sua vez, vira objeto de discussão judicial.
Incapazes de honrar todas as obrigações assumidas ou sendo necessário elevar sucessivamente os valores das cotas, os síndicos passam a ser alvo de críticas ou remoção do exercício da função. É nesse ponto que passa a ser fundamental abandonar a passividade, identificando se há uma inadimplência crônica no condomínio, e, paralelamente, traçar estratégias para combater essa prática. A partir disso é que a administração poderá se ocupar com os atos de gestão e com a valorização patrimonial.
Admitindo que o síndico abandonou a inércia e que, portanto, está disposto a enfrentar a situação, ele deverá identificar se a inadimplência é uma constante. Ou seja, se alguma unidade de forma recorrente atrasa o pagamento ou deixa acumular os débitos, por exemplo. Constatado esse “vício”, é preciso implementar no condomínio uma política de “choque de gestão.”
A começar, é possível contratar escritórios especializados nesse tipo de cobrança. É comum que os condôminos encarem com maior seriedade as notificações exaradas por departamentos jurídicos. Ou seja, mesmo na fase administrativa, delegar essa função para um profissional da área tem sido uma medida eficiente.
Além disso, temos observado que iniciativas como as de compartilhar informações financeiras em aplicativos de celular, incluindo as notas fiscais, as cópias das contas de consumo e as projeções de gastos, assim como fixar o detalhamento das despesas nos murais de avisos dos condomínios, têm servido como métodos eficaz para a conscientização sobre a “saúde financeira dos condomínios”.
“são absorvidos pelos conflitos de convivência entre condôminos, deixando de dar a devida atenção para a “saúde” financeira, o que afeta diretamente a qualidade da gestão e desvaloriza o patrimônio”
“reforçar o discurso nas assembleias; incrementar as falas, explicando, por exemplo, que a inadimplência, além de reduzir os recursos, podendo levar o condomínio ao declínio na qualidade de vida dos condôminos…”
E mais: reforçar o discurso nas assembleias; incrementar as falas, explicando, por exemplo, que a inadimplência, além de reduzir os recursos, podendo levar o condomínio ao declínio na qualidade de vida dos condôminos, causa uma depreciação patrimonial, podendo manchar a reputação do condomínio à medida que desestimula potenciais compradores ou locatários.
Do ponto de vista jurídico, o inadimplemento pode ser alvo de processo judicial, normalmente por meio da propositura de Ação de Execução de Título Extrajudicial, conforme está previsto no artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil.
É importante que os condôminos conheçam esse procedimento legal. Em síntese, após o ajuizamento, o juiz determinará que o devedor pague o débito no prazo de 3 (três) dias ou nomeie bens que possam ser penhorados para quitar a dívida.
Caso haja inércia por parte do devedor, e outros bens não sejam localizados para satisfazer o crédito condominial, o próprio imóvel será alvo de medidas de constrição (penhora), podendo ser levado a leilão judicial. Após, o condomínio receberá o crédito, cabendo, ainda, ao inadimplente arcar com o pagamento de todas as despesas relacionadas com o processo, incluindo os gastos com o leilão. Se depois de toda as formalidades processuais ainda houver saldo positivo em favor do condômino devedor, este valor será devolvido ao inicialmente inadimplente.
Nota-se que a propositura de ação judicial é uma medida extrema. Ela deve ser adotada quando todos os meios extrajudiciais já foram exauridos, já que, além da morosidade na tramitação do processo, haverá custos com a contratação de advogados e custas processuais que serão antecipadas pelo condomínio. Ou seja, a inadimplência gera despesas extras para a massa condominial, que suportará a instituição de cotas condominiais, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.
A transmissão desse conhecimento para os condôminos pouco a pouco forma a consciência coletiva, estimulando o pagamento das cotas de acordo com as datas do vencimento, preservando o próprio patrimônio.
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Carolina Pereira e Larissa Perroni
Administrador de empresas, com MBA em finanças e certificado em Gestão e Estratégia pela Fundação Dom Cabral. Professor certificado pela Universidade de Cambridge, treinador de professores certificado pela International House, ex-diretor de empresas, empreendedor e síndico morador há mais de 11 anos. Colunista condominial, palestrante, escritor e influenciador.
