Seja para o descanso, investimento ou desempenho de uma atividade comercial, sempre terá por pano de fundo um grande investimento financeiro, considerado sólido e seguro. Mas um dos investimentos mais seguros em nosso país, o imóvel, precisa de manutenção para manter a integridade do ativo. E, na falta dela, de quem é a culpa?
Ativos imobiliários: o que representam?
A revista, por meio de seu repórter, foi ouvir a Juliana Egea Almeida, advogada especialista em direito condominial e palestrante, sobre alguns números do setor.
Estatísticas da área imobiliária
De acordo com a advogada, o mercado imobiliário brasileiro movimenta de forma significativa a nossa economia e, segundo dados do Banco Central, em novembro/2024 representou 10,39% do PIB nacional. Esse número representa o volume de transações imobiliárias, abrangendo casas e condomínios, com a maior fatia relacionada a imóveis residenciais – com um crescimento exponencial dos apartamentos.
Imobiliário: setor importante para a economia do país
Para além da questão do investimento inicial – incorporação, venda e compra – “temos que os condomínios mantêm o fluxo da economia de forma bastante expressiva. Por exemplo, um condomínio de pequeno porte, com portaria 24 horas presencial, uma torre, dois elevadores e uma área de lazer reduzida, movimenta, em média, R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) por mês e cerca de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) ao ano, empregando, diretamente, pelo menos 6 (seis) pessoas” – detalha a especialista.
Condomínio ou empresa?
Sob qualquer ponto de vista, precisa de uma gestão profissional. Afirma a advogada, que é importante destacar esses dados para salientar a importância do segmento condominial.
Um segmento muitas vezes marginalizado e discriminado quanto à forma de ser gerido, fatura anualmente muito mais que a maioria das empresas de pequeno porte brasileiras. E por que isso é importante? Porque ao se dispor a gerir um condomínio, o síndico deve ter total consciência da relevância de sua função. Um condomínio bem administrado se traduz em um ambiente agradável, mas também em um patrimônio valorizado e com liquidez” – salienta a especialista.
A correta e adequada manutenção: uma responsabilidade do síndico
Quando falamos em manutenção, falamos em cuidar do condomínio e de suas áreas comuns, garantindo a permanência das condições de uso para as quais foi projetado, sua finalidade e o uso seguro, no sentido mais amplo da palavra. Um estudo divulgado pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – aponta que um imóvel sem manutenção por 10 (dez) anos, perde 15% (quinze por cento) do seu valor de mercado, podendo chegar a 50% (cinquenta por cento) em 30 anos.
Manutenção versus risco de acidentes
“A falta de manutenção pode acarretar ao síndico o dever de indenizar, seja pela desvalorização do patrimônio (cível), seja pelos riscos de acidente (tanto cível, quanto criminal), dentre outras vertentes, como ambiental, em razão da supressão de áreas verdes e cuidado com espécies nativas, por exemplo” – enumera a advogada Juliana Almeida que, a seguir compõe um quadro- -exame do ativo condomínio, antes de qualquer ação de manutenção.
Experiência própria: início como síndico profissional
Capítulo manutenção de elevadores: substituição por peças de reposição de menor capacidade ou qualidade “No início de minha sindicatura vivenciei esse fato com peças de elevadores. O condomínio que assumi possuía o famoso contrato de “manutenção sem peças” e a cada chuva queimava uma “contatora” – componente eletromecânico que tem como função ‘abrir’ ou ‘fechar’ um circuito em altas correntes. Foram vários contatos trocados e, somente depois de um tempo brigando com a empresa de manutenção dos elevadores, foi esclarecido que as peças instaladas possuíam uma capacidade inferior à que meus elevadores necessitavam. A peça correta era mais cara, é verdade. Mas, uma vez ajustado, não tivemos mais qualquer ocorrência do problema” – relata Juliana Egea.
Capítulo manutenção de elevadores: substituição por peças acima da necessidade ou qualidade
O mesmo raciocínio se aplica à manutenção além da necessidade, que gerará um custo maior que o necessário, sem representar benefícios efetivos, correndo o risco, inclusive, de sobrecarga. Um exemplo já antigo, mas emblemático, ocorrido em 1998 no bairro de Moema, em São Paulo. Naquele momento e lugar, uma garota de 12 anos teve os cabelos sugados pela bomba da piscina e ficou em estado vegetativo. Ao longo do processo constatou-se que a bomba instalada tinha uma potência superior àquela que a piscina demandava” – lembra a especialista. O planejamento adequado de manutenção evita o desgaste do bem evitando a necessidade de obras volumosas e com altos custos.
Experiência na prática de gestão: um caso recente de falta de manutenção
“Há três anos assumi a gestão de um condomínio pequeno. Ele tem apenas oito apartamentos, com mais de 50 cinquenta anos de implantação e praticamente sem nenhuma manutenção. A área de circulação estava totalmente comprometida por inúmeras infiltrações. A piscina estava vazia, pois sua água gerava uma cachoeira na garagem, com alguns pontos gerando início de dano à estrutura do prédio” – lembra. Somava-se a este cenário, o alto custo mensal do imóvel, pois, localizado em bairro nobre da cidade, o IPTU é alto. Com isso, a cota condominial também era elevada, em razão da quantidade de unidades para ratear o custo” – continua Egea.
E tem mais…
Como se não fosse o bastante, das oito unidades, quatro estavam à venda há muitos anos. Ou seja, um patrimônio desvalorizado e sem nenhuma liquidez. Ao longo dos 3 (três) anos de gestão foi elaborado um plano de ação, com identificação do real escopo da obra, planejamento financeiro e execução. A obra foi concluída na minha gestão quando dois foram vendidos e um proprietário desistiu da venda e loca. Ou seja, os ativos foram valorizados” – conclui. Esse cenário ilustra perfeitamente os reflexos que a falta de manutenção pode acarretar a um imóvel e a necessidade de atenção e zelo por parte da gestão condominial.
A MANUTENÇÃO PODE SER PREVENTIVA, PREDITIVA OU CORRETIVA
Manutenção preventiva, como o próprio nome diz, tem por finalidade evitar que a quebra ou deterioração aconteça. Pense, por exemplo, no cabo de aço do portão da garagem. A partir de vistorias periódicas é possível identificar sinais de desgastes e providenciar a troca antes do rompimento.
Manutenção preditiva é aquela que se observa a vida útil de determinado equipamento ou coisa. É uma análise contínua para detectar anomalias no funcionamento e possíveis defeitos nos equipamentos e processos, de tal modo que possam ser resolvidos antes que a falha aconteça.
Considerando o mesmo cenário do exemplo anterior – cabo de aço do portão de garagem, a partir da análise do fluxo de movimento daquele local, é possível identificar que a vida útil do item será de 02 (dois) anos e, assim planejar a troca dentro desta periodicidade.
Por sua vez, manutenção corretiva, como o próprio nome diz, acontece quando há quebra ou deterioração. Usando como base o mesmo exemplo anterior, aqui teríamos o cabo já rompido e o portão sem funcionamento. Indispensável dizer que além dos desgastes e transtornos gerados pela quebra do portão (falta de manutenção prévia), o custo do reparo será maior.
Mas, não basta que a manutenção esteja em dia. É necessário ainda que essa manutenção seja adequada. Uma manutenção aquém da necessidade gerará necessidade de reiterados reparos e ajustes, ensejando custos reiterados e desnecessários.
Juliana Egea Almeida
Advogada especialista em direito condominial. Palestrante. Atuou como síndica orgânica e profissional, por 15 anos. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP – Subseção do Jabaquara – Triênio 2025/2027. Vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP – Subseção do Jabaquara – Triênio 2022/2024. Coordenadora do Núcleo de Direito Condominial da AdNotare – Academia de Direito Notarial e Registral – 2025. Coordenadora Regional da CEX – Comunidade Experts em Condomínio/SP – 2024/2025. Coautora do Livro Tema Práticos para Síndicos, pela Comunidade Expert em Condomínios, da Editora CRV – Volume 1
